如果你能透过一个不受待见的房子的外表，看到它隐藏的潜力，那么一个翻新项目可能是你通往梦想之家的道路。
然而，当谈到翻新房子在美国，如果你犯了几个简单的错误，梦想项目就很容易变成噩梦。毕竟，装修项目不会从一个干净的石板开始，所以你可能会发现你继承了一些关于你的房子的问题，尤其是老房子，这可能会使你的预算达到极限。
除非你在购买房产进行翻新方面经验丰富，否则在这个过程中很容易犯一些错误，从而耗尽宝贵的资金，引发纠纷，让你住在一个半成品的房子里。
我们列出了你在装修项目中可能遇到的最常见的25个错误，以及你可以采取哪些步骤来避免犯这些错误。
1.研究不足
无论你多么有条理或有经验，装修都是一个充满压力和耗时的过程，所以除非一个项目能保证给你梦想中的房子，或者让你赚钱，否则你就选错了房子。你想要翻新，而不是重建。在拍卖会上，新手投资者有时会“盲目购买”。
但更有经验和精明的建筑商通常会委托进行初步设计建筑的调查标记隐患、缺陷和结构缺陷、本应获得同意(但可能没有)的工程，以及位置风险，如路权模糊、水浸和氡。
如果你买的是旧房子，检查一下它是否上市建筑，因为这将严重限制你可以做出的更改，此外，作为新所有者，你在法律上有责任纠正过去的任何非法工作，通常需要付出巨大的代价。一般来说，除非你有无限的预算，否则请避免:
- 质量不合格的房产，比如一些廉价的维多利亚式露台在阁楼上没有防火墙，后面加了薄得令人担忧的单层砖(这给抵押贷款机构带来了问题)
- 那些经历了拙劣的改造，比如烟囱胸和内墙被非法拆除建筑法规的同意。
最好避免任何可能需要昂贵的结构工作，否则你的预算将惊人地迅速消失在隐藏的缺陷，如下水道和屋顶结构而不是配件和饰面。相反，试着去找那些装饰破旧、看起来“比实际情况更糟”的房子，只需要装修一下，厨房和浴室也要更新一下。
2.未经调查就购买
不要等到发现潮湿、腐烂、下沉或其他主要的结构缺陷时，为时已晚。在你购买或开始任何工作之前，尽可能多地了解一处房产。由特许建筑测量师进行的楼宇检验，会提供有关建筑类型和所用材料的资料，并会详细说明所发现的任何缺陷、补救措施和可能的费用。
也值得委托对建筑进行测量，为您提供一套详细的平面图和标高，以此为基础进行拟议的设计变更。
3.无视规章制度
忽视法律的要求是没有意义的，因为它最终会赶上你，所以在没有首先检查以下内容之前，不要从事任何工作:
- 你需要规划许可?
- 你需要建筑法规的批准吗?
- 你需要通知邻居吗?检查党墙法案．
- 你需要通知承租人或得到其他人的许可吗?检查你的契约限制性契约、租约或其他压倒一切的利益在土地上
如果你未能获得规划许可，你可以追溯申请，但如果这失败了，你可能不得不撤销变更或延期。未经同意而更改登记建筑物属刑事罪行。如果你没有获得建筑法规的批准，你必须证明符合规定。这可能意味着取消已完成的工作。
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如果你没有遵守《党派墙法案》，可能会导致禁令，并在你达成协议的同时推迟你的项目。违反限制性契约或租赁条款可能会导致禁令，你可能不得不进行经济和解或取消更改或延期。
4.而不是照看便士
“那不是很好看吗?”“一旦报价被接受、现场工作正在进行，最后一刻的冲动购买，再加上设计上的改变，都会对成本核算造成严重影响。”
- 保留一笔慷慨的应急资金，比如整个构建预算的10%到20%
- 尽量不要把钱花在昂贵无聊的配件上，比如设计师设计的“树桩”散热器
- 不要把钱浪费在不必要的工作上，比如无效的防潮处理
- 凑合一下，修理一下——在老房子里，修理通常是比更换更好的选择，而且通常便宜得多
- 保持设计简单，避免复杂的定制设计的拱形锌屋顶等。
控制成本也取决于良好的沟通，所以定期安排建设者-客户现场会议是值得的。这可以防止在小细节上产生误解，否则会发展成代价高昂的纠纷。
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在建造开始之前，考虑细节是很重要的——电灯开关、插座、散热器、水龙头、脸盆等等，这样建造者就能确切地知道需要什么。
5.订购中的材料
从逻辑上讲，你不应该浪费钱买你实际不需要的东西。但如果订购的材料太少，可能会因为少了几块瓷砖而导致工作耽搁，这是一种错误的节约。
大多数材料都是标准包装尺寸，所以数量就像绝缘在美国，砖块和砖块需要被围拢。承包商知道，无论是在交付过程中还是在现场，都需要考虑到破损的情况。用于改造项目的回收材料的浪费率更高。
你可能需要多订购多达20%的二手砖、石板和瓷砖，而新砖的订购量约为5%。多点总比少点好。剩余的通常可以出售或退回。
6.低估了成本
装修工作的花费总是超出你的预期。这是因为有些问题直到你开始工作才发现，但主要是因为项目从预算中被遗忘了，或者因为你改变了主意，改变了设计或规格。
专业的装修师总是会留出10-20%的应急资金来支付这些费用，并充分考虑到必须将其花掉。还有很多“隐藏的”成本，人们有时会忘记包括在内，这些成本通常没有包括在报价中，包括:
- 测量师、建筑师和工程师的专业费用
- 规划及楼宇管制费用
- 安排基金的费用
- 增值税
许多房主在工程进行到一半的时候才发现，他们的计划在他们的预算范围内是完全无法实现的。因此，提前研究价格是很有必要的。
图纸需要翻译成材料和劳动力的清单。材料在网上很容易查到，但劳动力价格很难预测，很大程度上取决于市场力量——建筑商有多忙——和地理区域(在豪华的邮政编码地区，价格往往更高)。根据清晰的图纸和规格获得有竞争力的报价应该有助于提前控制成本。
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在你可以开始预测成本之前，你需要对你提出的计划、固定装置和配件的规格有一个很好的想法，并决定谁在做什么。要估计成本，可以看看其他人的项目，并预计花费类似的金额，考虑到他们自己做了多少工作，项目何时完成，以及劳动力成本的变化。
或者，征求建筑商的估价。这是建筑商根据他们所看到的情况和你提供给他们的信息，对你的改造项目成本的最佳猜测。这不是一个报价，建设者不能被要求，但一个有经验的建设者应该能够给出一个相当准确的猜测。
最后，准备好你自己的预算，列出所有的任务，所需的材料，以及谁来做这项工作。然后，你可以出去获得每笔交易的材料报价和估算。确保你考虑到跳绳，脚手架租用，工厂租用和工具。
7.把预算花在不必要的工作上
有抱负的翻新者有时会如此专注于获得理想的“视觉结果”厨房设计， décor等等，以至于他们可能会因为建筑围护结构的工程而耗尽资金——有时被称为“看不见的”。如果你不优先考虑关键工程，比如屋顶漏水、木材腐烂和结构移动，用不了多久，织物就会恶化，到那时，你可能会后悔把这么多预算花在顶级设计师的电器上。
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许多翻新者也倾向于低估升级现有服务(如电力和供暖系统)所需的工作水平，以使其适合用途。通过采用“维修而不是更换”的方法，可以避免许多不必要的工作。
大修原来的门窗和保留时期特征通常比更换更便宜，通过增强时期特征在过程中增加价值。在许多情况下，原来的门窗木材和细木工的质量远远优于今天的等价物。在原来的窗户上安装二次玻璃通常是一个“两全其美”的解决方案。如果现代的双层玻璃单元已经起雾了，你可以通过更换玻璃面板来节省大量工作，而不是整个窗户。
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局部的修理屋顶在大多数情况下，这可能是所有需要的。调查员有时会过早地判处死者死刑，而死者的寿命可能还剩下10年或20年。
8.选择最便宜的建筑商
当房地产市场活跃时，通常对建筑服务的需求很高，因此很难找一个建筑商以合理的价格。选择下周就能开工的最便宜的建筑商可能很有吸引力，但如果报价非常便宜，通常都有一个很好的理由:也许他们忘了包括一些东西，或者只是计算错了。
无论哪种方式，建造者都会意识到他们在亏本工作。如果他们离开了工作岗位，你就需要花费高昂的成本让别人来完成工作，以及随之而来的所有麻烦。从长远来看，选择一个中等价位的价格可能比冒着工作被节省以弥补损失的风险，让你的工作做得很糟糕更便宜。
如果你的项目不是时间紧迫的，雇佣“朋友的朋友”或“伙伴”的朋友可能会奏效，但通常情况下，当他们承诺完成你的工作时，会出现其他事情，这可能会阻碍接下来的交易。
9.雇佣牛仔建筑工
如果你的建筑商或分包商没有做好，装修可能会变成一场噩梦。永远要怀疑一个比其他所有人都便宜得多的估价或报价，或者是可以立即工作的人。要求他们提供推荐信，并与他们以前的客户交谈。
- 是否有信心完成要求的工作
- 了解工作内容
- 以前做过类似的工作吗
- 会提供以前客户的详细资料吗
- 似乎明白你想要达到的目的
问问他们以前的客户……
- 和建造者一起工作是什么样的?
- 工作是否达到了令人满意的标准?
- 项目按时完成了吗?
- 项目按预算完成了吗?
- 他们是否整洁、整洁、相当安静?
- 他们会再次使用这些武器吗?
10.使用错误的材料
在翻新具有坚固墙壁的旧建筑时，黄金法则是使用与它们最初建造方式兼容的传统材料，即石灰基砂浆，渲染和石膏，而不是任何含有现代水泥的材料。
地基较浅的老建筑会受到季节性地面运动的影响，而且由于水泥非常脆弱，容易产生小裂缝。这样雨水就能渗透进来，无法逃逸。用于墙壁的现代油漆也会因为阻碍自然蒸发而造成麻烦。
困住的湿气会使砖石墙产生严重的冻伤。然而，并不是所有的建筑商都熟悉石灰，他们往往更喜欢坚持使用主流产品。所以你需要清楚你所雇佣的交易员是否具备必要的技能。
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为了避免产生新的潮湿问题:
- 避免用硬水泥混合物代替软石灰砂浆重嵌砖砌的．
- 避免在传统的固体墙建筑上使用坚硬的水泥渲染-使用透气，灵活的水泥limecrete混合。
- 不要在传统的坚固墙体建筑上使用防水涂料或密封胶。
- 在实心建筑的外墙内，避免使用硬水泥作石膏石膏衬底。
- 确保材料在视觉上有共鸣。避免在老式建筑上使用石材覆层、鹅卵石、毛坯或PVCu。
11.被“奇迹疗法”所诱惑
在翻新一处房产时，有时会被大肆宣传的“神奇疗法”所吸引，被诸如“永不再刷漆”、“立即永久密封泄漏”或“所有屋顶问题的终极解决方案”等非凡的说法所吸引。但其中一些产品在应用于老建筑时，实际上是非常具有破坏性的。
喷涂涂料和聚氨酯泡沫会阻塞墙壁和屋顶的关键通风通道，尽管相反的说法几乎没有保温效果。即时防潮密封剂很少有效，而且会使墙壁受潮。基本上，如果某件事听起来好得令人难以置信，那它可能就是假的。
12.忽略你所在地区的价格上限
你可能是一个天才的翻新者，但你仍然可能失败。每条街道都有一个看不见的天花板，它决定了买家准备支付多少钱，无论你增加多少网球场和地下健身房。设备的质量需要与房产可能吸引的市场部门的期望和需求密切相关。
在一个极端的情况下，用廉价的中密度纤维板细木工和泡沫天花板瓦片装饰一座历史悠久的格鲁吉亚联排别墅，显然是一种虚假的经济。相反，“最好的房子在最坏的街道”综合症会让人失望。这听起来很明显，但这是一个令人惊讶的常见判断失误。
13.删除周期详细信息
拆除原来那个时代的窗户和外门会破坏那个时代的房产的特点和价值，除非有人同情地把它们替换掉。真正的复制品是昂贵的，所以总是把修复作为第一选择。
便宜的，现成的细木工很少是合适的，不太可能适合原来的开口，所以会看起来错误。如果原来的外部细木工已经被拆除，研究邻近的物业或书籍，以找到合适的风格。避免使用现代混合动力产品，比如带有内置风扇的前门。
尝试观察建筑原始结构中使用的技术和材料，并在类似的基础上尝试修复或更换。在室内，尽量保留原来的门、地板、壁炉和石膏模具，如果它们仍然完好无损的话。
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大多数特征不纯粹是装饰性的，但也有实际的目的，要么是结构上的，要么是装饰性的，而去除这些特征只可能需要另一种解决方案。保育既符合成本效益，又符合生态效益。
14.买便宜的材料
购买非常便宜的材料通常是错误的节约。首先，任何明显“廉价和肮脏”的东西都有可能降低完工房产的价值。
为了符合建筑法规，图纸将指定木材的正确强度等级，以及所需密度和热效率的混凝土块，以确保它们能够支持负载并满足能源目标。所以你不能用任何旧的东西。
从模糊的网上产品照片很难判断产品质量。通过互联网拍卖网站廉价出售赃物也不是什么不寻常的事情，如果你无辜地买了一些东西，结果发现是赃物，从法律上讲，它们可以由原主人收回，费用由你承担。
从海外采购廉价材料也可能是一个雷区，指定符合英国标准的材料和适当的k值等可能会充满语言问题。
15.进行负价值改进
避免在误入歧途的作品上花费大量金钱，这实际上会降低财产的价值。在吸引买家方面，路边的吸引力显然是至关重要的，因此，任何破坏老建筑外观的行为，无论出发点有多好，都可能适得其反。
最典型的例子是粘在墙上的人造石包层，除了看起来可怕外，随着时间的推移，它还会开始开裂，碎片脱落，堵塞窗户和通风口。增大窗户开口可以立即产生“性格移植”，在古建筑中安装塑料筋板和窗户是降低市场价值的最快赔钱方式之一。
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16.做太多的DIY
自己承担工作可以让你控制成本和质量，但不要过于雄心勃勃，计划做更多的工作，而不是你真正有时间或技能来成功承担。你最终可能会放慢整个项目的进度，并在建筑工地上住上几年，这反过来又会导致家庭冲突，甚至可能发生事故。
（更多的：DIY:什么应该留给专业人士）
糟糕的DIY也会让你付出高昂的代价，减慢其他交易，浪费材料，有时会导致工作重复，如果不正确，最终会使财产贬值。你可能会被DIY工作所束缚，以至于你失去了对项目运行和跟上决策的关注。
在开始diy之前，不妨问问自己:
- 项目的时间紧迫程度如何?如果你不介意截止日期，你就会有更大的自由去耕耘自己的事业
- 你够坚强吗?整天坐在办公桌前并不能增强体力，所以你很难像专业人士那样快速工作
- 你能投入多少时间?DIY通常比你想象的时间要长
- 你的技能是什么?也许可以考虑在时间压力较小或专注于项目管理角色的时候做装饰
- 在冷酷的阳光下，在工作中赚更多的钱，这样你就可以在现场聘请专业人士，而不是自己做耗时的DIY任务，这通常更有意义
17.不听建筑工人的建议
在与建筑商打交道时，公众有一定程度的偏执。事实是，大多数建筑商都试图把工作做得体面，尽管经常延迟付款和笨拙的客户给他们带来很多痛苦。个体商人实际上可以成为宝贵经验的矿藏。
当然，有时候他们是别有用心地招揽生意。但通常情况下，与专注于大局的设计师相比，负责这项工作的人在特定领域知道更好、更便宜或更简单的解决方案。贸易商也往往对材料和当地供应商有有用的了解，可能会帮助你节省时间和金钱。所以，不要自动忽略工作人员的建议。
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18.让建设者自己做决定
装修涉及到无数的决定，从要做哪些改进和固定装置和配件的选择，到管道等新服务的路线，或者应该如何完成细节。如果你不想耽误工作，你就需要快速做出这些决定，所以你需要留出时间，这是基于最实用和最美观的解决方案。
如果你把这些决定留给建造者，他们总是会做对他们来说最简单和最快的事情，这看起来很糟糕。问题是，一旦工作完成，如果你以后想要进行更改，你必须支付两次费用，而建造者也会因此讨厌你。一个优秀的建造者应该在他们需要你做出决定之前警告你。听取他们的意见，花时间实地考察，并跟上进度。
19.节省设计费用
一个好的设计方案可以改变物业及其价值，物有所值。糟糕的设计，或者根本没有设计，会导致以下问题:
- 判断错误的申请可能会损害规划过程，导致拒绝和规划枯萎。
- 糟糕的设计会浪费潜力，浪费空间，无法实现价值最大化。
- 过于复杂的设计会增加不必要的成本和延误。
- 不听取你的简报和目标可能会导致一个不令人满意的结果，浪费时间和费用。
- 缺乏细节或错误可能会导致现场延误和复杂化，并使您面临更改合同的费用。
20.采取错误的节能措施
用双层玻璃代替单层玻璃所节省的能源需要15-20年才能收回成本，到那时你可能已经搬走了。因此，仅仅为了节省能源而更换可以修理的周期窗是没有意义的。相反，把你的预算集中在那些有最短回报的节能措施上。具体如下:
通过致电或访问当地政府的网站，调查你所在的地方政府是否提供了任何资助来帮助实施节能措施，这是值得的。在一些节能措施上也有补助金和增值税减免。
访问www.est.org.uk(在新标签页打开)获取详细信息。
21.逐位扩展
在资金允许的情况下，不要通过一些小的、半心半意的扩建来翻修你的房子。经常能找到一间有好几间房子的旧小屋小的扩展此外，几乎每个房间都有平屋顶、斜茅屋、四四方方的暖房，以及其他镶在每个立面上的宝石。
这样的扩建最终会削弱一处房产，无论是在其作为流动布局的住宅的功能上，还是在价值上。尽管这很困难，但在前进之前最好先后退一两步，在扩建和改造之前拆除这些附加部分，让建筑物恢复到原来的形式。
不幸的是，有时这些之前的改进所增加的价值已经足够使它们的移除在经济上无法实现。
22.浪费现有空间
在计划增加一个扩展到你的改造项目之前，考虑如何使用现有的空间。有很多措施可以让一处房产感觉更宽敞，也会增加它的价值，但这些措施的成本只是扩建成本的一小部分。想想阁楼，地窖或者车库转换或改造其他附属附属建筑。
以下想法适用于任何属性，但特别适用于空间问题:
- 再利用浪费的流通空间
- 小心放置镜子
- 使用节省空间的楼梯
- 创建夹层
- 改善人流，增加门道
- 改变门摆动的方向，或者使用滑块或双折叠
- 拆除内墙和改造
- 使用具有双重用途的节省空间的家具
- 添加天井的门营造出花园是房子一部分的错觉
- 改善照明设计
- 使用非正式的房间分隔板
- 使用节省空间的存储
- 组合房间——如开放式住宅/厨房/餐厅布局
- 使用借来的灯
- 安装节省空间的h吃
23.错误的工作顺序
弃置物业翻新工程的典型程序如下:
- 阻止进一步腐烂:不受外界干扰。购买建筑保险，包括公共责任保险
- 年代将建筑平铺:确保现场操作安全。这可能意味着支撑或打桩工作，以稳定现有的基础，插入钢张力棒或扎带，以阻止横向蔓延，或插入钢支柱，梁或脚手架，以防止在维修前进一步倒塌
- 剥离和打捞个人可以在当地政府的提示下免费清除垃圾。打捞任何有价值的东西，储存起来重新使用，或者通过eBay或废品回收场出售
- 承办大型建筑工程:建造或更换任何地板、墙壁、屋顶或扩建部分。执行任何重定向，注入dpc，坦克，渲染，化学处理等。如果可能，只有在新工作完成后，才能突破现有的结构
- 使外壳耐风雨:屋顶结构完成后，应使结构防水。室外门窗应安装并上釉，或用木板覆盖
- 第一次修正:建造内部钉墙，固定地板，门衬里，窗露和窗台，然后进行管道和电气的第一次固定
- Re-plaster /维修石膏:在墙壁和天花板上涂上石膏板/干衬，或修复任何损坏的灰泥。一楼的地坪将在这里铺设
- 第二次修正:铺设木材、石头或瓷砖地板，悬挂门，固定裙脚和门框，在服务箱。安装浴室，厨房，锅炉和合适的散热器。完成所有的喷漆、染色和平铺
24.进行不安全的结构改造
拆除承重墙、烟囱胸、门楣、柱子、桥墩或扶壁等结构构件，或在不补偿改动的情况下切割屋顶木材，都可能导致灾难。大楼可能不会倒塌——尽管这种情况也不是没有发生过——但它会导致大楼发生重大移动，随之而来的是各种各样的问题，从门窗卡住到地板变形，以及墙壁、屋顶或烟囱的部分倒塌。
一个有经验的建造者将能够识别哪些组件是结构性的，以及如何补偿它们的移除。建筑检查员会想知道任何变化，以及你打算如何处理这些变化，他们可能会要求结构工程师进行计算。
25.交太多税
如果承包商没有注册增值税，确保他们不向你收取增值税。如果您的项目受到任何增值税优惠，请确保收取适当的税率。如果你的改造项目是改建或翻新一个空置了十年或更长时间的住宅，那么它基本上是零增值税。你的承包商应该对符合条件的劳动力和材料收取较低的费率，你可以要求退还这笔费用，以及你为购买材料而支付的任何标准税率的增值税。见英国税务海关总署通告719 (www.hmrc.gov.uk(在新标签页打开)）.
如果你正在对一幢建筑进行重大改造，但这栋建筑几乎没有建筑价值，考虑一下是否将其全部拆除并从头开始会更划算，因为这将节省你在所有合格的劳动力和材料上的标准增值税(你可以留下一个地下室，或者如果规划者要求这样做，你可以留下一个façade)。
增值税减免也适用于一些其他类型的翻新工程，只要它是由增值税注册的承包商进行。确保你的充电量正确。
（更多的：回收项目增值税）
