与购买新房产或自建房屋相比，翻新房子有很多优点。也许翻新房子的主要优势是它提供了令人兴奋的潜力，可以揭示各种迷人的原始特征，其次是一个翻新项目，如果按照一个良好的标准进行，可以导致一个房子的价值大幅提升。
相反，也有一些缺点。首先，翻新的机会并不总是那么容易得到——买家经常吵着要抢购它们，而且经常愿意为“空白画布”支付溢价。
还有一个风险是买了一个钱坑，最终耗尽了你的资金，造成了过度的压力——尽管如果你知道要注意什么，这是可以避免的。
这正是我们的房屋翻新指南在这里的目的-用正确的知识武装你，以确保你的项目结果在你梦想的房子里。
在这里，我们将装修的各个阶段分解为易于遵循的步骤，从如何通过正确的调查消除购买的任何风险，到如何处理任何意外和昂贵的问题。
翻新房子
虽然没有两个翻新项目是相同的，但往往有一些共同的任务和要求。大多数翻新项目的一般运行顺序是这样的:
- 找一个项目
- 评估项目的潜力
- 制定一个全面的预算计划
- 进行调查
- 如有必要，购买翻新保险和保修
- 检查你是否有资格获得补助金
- 找一个建筑师
- 申请规划许可
- 找一个建筑商
- 通知大厦管制
- 组织废物清除工作
- 处理排水问题及评估现有排水系统
- 看看提高能源效率的措施
- 让大楼防水
- 保护和修复原始特征
- 更新管道和电气设备
- 进行内部结构调整
- 第一次修复工作
- 抹
- 第二份修理工作
- 外部更新(很可能在内部工作期间已经进行)
- 装饰和吊钩清单
1.寻找一个翻新项目
寻找和购买房子进行装修的实际过程往往是装修房子最难的部分之一。需要现代化的房产总是有很高的需求，因此，人们为了击败竞争对手，最终支付比房子价值更高的价格是很常见的，这增加了你的收入房屋装修费用在你开始之前。
现金购房者往往比那些依靠定期抵押贷款或贷款的人更成功装修贷款因为获得房产抵押贷款将取决于独立的估值，以确保房子的价值与你接受的报价一样多。
尽管房产卖得很快，但重要的是不要急于购买任何东西——需要进行检查，以发现任何可能吞噬你预算的问题。
幸运的是，你不需要盲目购买，即使在你购买装修项目之前，也可以对房子的状况有一个很好的了解。
需要翻新的房产通常通过拍卖或采用密封的最佳和最终报价竞价系统出售。尽早了解这些系统是如何工作的，以帮助您有最大的机会以优惠的价格获得翻新物业。
2.制作一份改造项目清单
改造更类似于恢复——将某物带回最初的状态，使其恢复活力。
改造本质上是指改变一个建筑，可能是通过改变它的布局或扩展。
并不是所有的装修项目都适合你-有些将只是工作出了太多的财务承诺，而另一些将涉及太多的工作。
这很重要，当评估房屋是否需要翻新为了了解它的潜力——这就是改造清单可以派上用场的地方。看房时，要问以下几个问题:
- 是否有空间进行扩建，无论是后方还是侧面扩建，还是改造阁楼、地下室或车库?
- 看看邻近的房子。他们是否成功地获得了与你的想法类似的翻修计划许可?
- 房子的位置对你合适吗?
- 有多少工作是结构性的，而不是装饰性的?
- 这个地区的房子最高限价是多少?你的翻修会为房产增值吗?
- 您是否知道有任何契约或规划限制可能会阻止您计划的扩展或更改?
- 让建筑商或建筑师看一看房子，并征求他们的专业意见。
3.制定一个全面的预算计划
如果你的目标是在预算范围内装修这是一个非常重要的阶段。在购买房产进行装修之前，你应该知道，除了通常的房屋装修费用外，还有一些额外的费用你应该考虑在内，包括:
- 重新连接费用:可能需要连接或重新连接供水系统。如果有的话，可能已经断开了。如果你打算留在现场，电动工具或日常生活也需要电力。
- 评估费用
- 议会税
- 专业费用:包括规划许可和建筑法规批准、各种勘测、结构工程师报告和任何其他专业费用(例如树木勘测)
- 应急基金:确保你手头有一些额外的现金，以应对任何可能出现的意外情况(翻修房子时，这是绝对可以预料到的)。
- 法律费用:请一名律师或财产流转人代表你行事，预计需要支付500- 2000英镑
4.找出你需要哪些调查
正确的建筑的调查确保任何潜在的问题都能尽早发现。事实上，如果业主同意，甚至可以在提出要约之前安排调查，但这通常是在要约被接受后进行的。
建筑调查应该突出任何需要关注的区域，并让你了解任何必要的维修，以及他们可能需要的费用。您将能够使用该报告来决定是否继续进行交易，或者您是否可以根据调查结果以物易物。
特许验船师如怀疑或发现以下情况，会建议进一步调查:
- 侵扰
- 下沉或隆起
- 潮湿的
- 排水问题
一份建筑报告应该揭示在房子中使用的建筑方法(有时这些方法会因房子多年来的扩建而有所不同)。这些信息可以在房屋翻新期间使用，以便使用任何新的材料和技术。
记住，大多数结构性问题都有解决方案。虽然这些可能意味着你需要增加预算，但尽早发现它们会让你更好地计划。
你还需要考虑某些结构性问题，比如下沉，可能会影响你的保险选择，以及它最终的转售价值。
仅仅因为你爱的房子下沉了，你可能不需要离开。
在项目的早期，要尽可能地识别出房屋的结构问题——它们不仅是危险的，而且可能会造成进一步的破坏。现有地基的下沉、支撑或打桩工作尤其值得关注。如果墙体和屋顶发生横向蔓延，则可能需要钢扎带。在某些情况下，插入钢支柱、横梁或脚手架将防止进一步倒塌。
测量过的建筑测量会给你现有建筑布局的精确比例图。在提交规划许可申请(如扩建)时，这些通常是必需的。
再想想排水系统调查-它让你对物业的排水系统放心，而且相对便宜，尤其是与你购买物业后仍未确认的排水问题的整改成本相比。
你可以通过英国皇家特许测量师学会．
5.投保翻新保险
一旦你交换了改造项目的合同，你就要对场地负责，因此你必须有合适的保险。改造保险覆盖你的财产，而建筑工作正在进行，有时也被称为建筑工程保险，建筑翻新保险和房屋翻新保险。
如果你正在进行抵押贷款来资助项目，你的贷方可能不会释放任何钱没有你的保证和保险证明到位，如果你遇到的问题，如洪水，盗窃或火灾的财产，然而，这往往是基于标准的家庭保险。如果你不让你的保险公司知道你正在进行重大装修，你的标准政策可能会失效。
在翻新房屋时，保险应包括公共和雇主的责任，建筑材料和工程，设备，工具，临时建筑，现有结构，个人意外保险和法律费用。根据项目的不同，成本一般在500- 1500英镑之间。
（更多的：现在得到一个报价，以保护您的改造项目(在新标签页打开)）
6.决定是否需要房屋保修
而房子担保在装修房子时，它们并不总是一个要求，它们可能是一个好主意。
保修单基本上是一种政策，它将涵盖你的房子在设计、材料或建造质量上的缺陷，它也将涵盖由于这些缺陷而发生的任何问题。它们通常会持续10年左右。
如果你对项目的保修期感兴趣，那就趁早，因为你的项目进展得越快，保费就越有可能增加。
7.询问你是否有资格获得翻新补助金
当为你的装修组织资金时，它会支付(字面上的)，以检查你是否有资格获得任何可能适用于你正在进行的房屋装修工作的补助金。在开始工作之前，你需要申请补助。与你的地方议会和国家层面的中央政府通过国家遗产进行核实。
在增值税优惠方面，空置两年或两年以上的住宅可能会获得税率降低。你可以在增值税公告708(在新标签页打开)．
8.寻找一位建筑师
一旦你有了你的装修项目，并评估了它的结构状况，你列表上的下一个任务将是为你的新家和你可能计划的任何扩展进行设计。许多翻新房子的人发现，为现有的房子设计比从头开始更棘手。
并不总是需要聘请建筑师或设计师，显然你可能会有一些伟大的家庭装修想法你自己的-加上你将节省金钱提出自己的设计。
然而，扩建工程和大型翻新工程，以及位于敏感地区或受保护楼宇的工程，几乎总是需要专业意见。
当你选择专业的设计时，你的选择将包括一个架构师，建筑设计师，房屋设计师甚至是结构工程师谁能够为具体问题提供好的解决方案。
一个专业的设计师会告诉你规划许可的过程，根据你的概要设计，建议什么会被当地规划者看好，什么不会被看好(有些作品可能属于许可开发)，并让你很好地了解你的预算能达到多少。
一旦你有了一个满意的设计，并且得到了批准，你应该创建一个工作时间表，以确保你以合理的方式进行改进，最大限度地减少中断和重复。
9.安全规划许可
并不是所有的房屋改造项目都需要规划许可但在开始装修房子之前，有几项同意检查要记住，包括:
- 规划许可
- 建筑规例审批
- 上市建筑同意
为了避免延误，总是从那些需要提前完成的项目开始你的工作计划不需要规划许可．
规划中心(在新标签页打开)是一个新的在线资源，将帮助您了解如何掌握复杂的规划规则。立即加入，获取简单易懂的指南，为您提供关键信息，帮助您获得规划许可。
如果你要扩展或改变屋顶线，你可能需要规划许可，如果你住在列出的财产或指定的区域，你几乎肯定会在进行任何工作之前需要征得同意。在开始任何工作之前，请与当地的规划部门核实。
请记住，即使是那些需要建筑法规批准的工作，也可以在24小时内向当地政府建筑控制部门发出遵守意图的通知后开始。
如果你的建筑靠近你的房子装修的边界，你应该检查这项工作是否受到影响党墙法案．让你的律师检查你的地契或租约也是明智的，因为可能会有与房地产开发有关的限制。
花几个月的时间住在一所房子里确实是值得的。这将让你看到自然光进入房子的位置和时间，哪种布局配置有效，并让你建立一个关于房子如何最适合你的生活方式的想法。
10.找一个建造者
如果你正在使用建筑师，你可能会发现他们有经常合作的建筑师，他们可以推荐谁。
否则，您将需要找一个建筑商为你进行装修工作(除非你打算自己动手做所有的工作)。
值得信赖的推荐是寻找可靠的商人的最佳方式，您应该始终致力于使用与您正在计划的工作类型和规模相似的建造者。在做出最终决定之前，至少要得到三个报价。
11.通知大厦管制
所有新工作必须遵守建筑法规．自2006年1月起，新的建筑法规规定，扩建申请必须包括升级现有房屋部分热性能的建议。
12.制作工作进度表
任何翻新工程都不应在没有工程时间表的情况下开始。它将使项目保持在正轨上，并确保您和您随后引入到项目中的行业知道工作将发生的顺序。考虑到这一点，让我们开始翻新过程的第一步。
一份简明清晰的工作计划表将列出装修房子时所需的每一项工作，并按照正确的顺序进行最有效的流程。理想情况下，它还应该包括谁应该做什么，以及成本是多少。
这是一个典型的工作计划表。当然，这取决于项目的性质。你的房屋设计师或建筑商会给你建议。
- 现状评估
- 阻止进一步腐烂
- 授予/税收让步
- 法定的批准
- 结构稳定性
- 拆迁工作
- 处理受潮
- 下水道
- 网站访问
- 主要建筑工程
- 防风雨的
- 外
- 外部工程
- 第一次修正
- 抹
- 干燥
- 固定地板
- 第二次修正
- 装修
- 最后的清洁
- 移动
- 漏针现象
13.组织废物清除
如果你要拆除房子的任何部分，你都需要考虑一下拆迁工作．
废物可以用跳绳清除。不过，个人可以在当地政府的提示下免费处理大部分垃圾石棉需要单独处理。
房屋翻新通常涉及某些可以回收和重复使用的元素。这些物品应该被带走并储存在安全的地方，或者卖给废车场。
有时可以出售大型拆除项目的打捞权，在这种情况下，一些拆除工作可能由填海场承担——节省时间和精力，也可能筹集一些现金。
14.解决访问问题
如果你的房子装修位于一个网站与限制访问提前计划，在新的建筑工作和存储材料进一步阻碍进入之前，将任何大型项目或机械用于景观美化，这是一个好主意。
15.检查现有排水渠
现有的排水渠是否正常工作?找到检查室(沙井)，将不同颜色的食用染料倒进厕所和水槽，以查明与何处相连的东西，以及是否有排水管坍塌需要挖掘。
脚手架卸下后，是时候将外部排水管连接到下水道或化粪池。有些人喜欢在地基工程阶段进行这项工作，但这使得排水系统在建筑施工期间很容易损坏，特别是在回填前暴露在建筑物周围的沟渠中。
形成车道、路径、床和草坪的景观美化工作几乎可以在项目的任何地方进行，只要它可以免受建筑工作的破坏。大多数人会等到他们准备好搬进去。
在所有重型车辆和铲车最终离开现场之前，不要铺设最后的驱动面。
如果扩建，你可能无论如何都要搬迁排水渠，现在是时候找出答案了。如果有的话没有主排水系统连接，检查任何现有化粪池和渗水处的状况。
16.看看提高能源效率的方法
两个新术语，生态创新或生态改造是指提高老房子的能源效率，使其减少穿风，更经济，居住更舒适的过程。
有两种主要方法来确保你完成的装修是环保的。首先，你需要尽量减少你的房子用来保持居住者温暖的热量，其次，尽量减少产生所需热量的成本。
防风是必不可少的，但你也应该优先考虑墙壁和阁楼绝缘．升级锅炉和加热源(如旧的散热器)也将有助于减少取暖费用，以及创造一个更舒适的内部环境。
简单的防风措施包括增加防风密封，修复损坏和不合适的门窗和使用防风器。
绝缘老房子可以包括增加空心墙绝缘(如果你有空心墙)，增加内墙保温到现有的固体墙壁，然后需要抹灰，或添加外部绝缘(对于那些进行外部改造或重新渲染的人来说，这是一个选择)。
你也可以考虑用双层玻璃取代单层玻璃，尽管这将取决于它对房屋整体外观的影响，以及是否在你的规划许可下被允许。
17.让你的装修项目天气严密
一旦屋顶结构经过修复(或在扩建的情况下建造)，毡和木条，整个结构应使风雨密封，以抵御外界因素并确保建筑安全。
当脚手架升起时，检查烟囱和锅是否稳定和干净，安装防鸟器，并修复烟囱周围，山谷，臀部，天窗和任何桥台上的铅闪光。
如果屋顶的任何新部分与旧部分相交，最好是通过购买回收的瓦/板瓦或更换后面的屋顶平面，并在前面使用回收的瓦/板瓦来匹配现有/原始的屋顶覆盖。
门和窗户现在也可以安装和玻璃。如果门和窗户还没有在现场，开口应该用塑料布盖住，甚至更好——用木板封住。
脚手架在更换、修理和固定雨水物品时也很有用。
这也是对外部细木工进行装饰的理想时间，如筋板和拱腹，驳船板和窗户，渲染和木材壁板。
18.保护和修复原有风貌
对于许多翻新房子的人来说，主要的吸引力之一往往是有可能融入可能仍然存在的原始特征——所有这些都增加了老建筑的性格和魅力。
不幸的是，并不是所有的翻新项目都能在多年的忽视中幸存下来，这意味着原有的功能可能会丢失或损坏。弄清楚哪些功能值得保留，哪些需要稍后添加，以避免不必要的花费。
在某些情况下，维修工作的成本实际上并不合理，你可能需要考虑寻找合适的替代品。然而，除非你准备花更多的钱，否则这些替代品可能无法捕捉到原件的精细细节。
为了保持装修项目的原有特色，你应特别注意以下几个方面:
19.更新旧的管道和电气
重新布线重新安装一个翻新项目是一项昂贵的工作，但这两个项目都为你提供了安装系统的机会，专门针对你的生活方式，你的能源使用，可以围绕你对房子的任何未来计划进行设计。更新供暖和电力系统也将为房产增加显著的终端价值。
如果你幸运的话，你可能会发现暖气和电器最近已经更新到一个良好的标准，在这种情况下，所有需要的东西可能都是新的散热器．旧的散热器可能会因为积聚的污泥而出现冷点，对它们进行电力冲洗将大大有助于提高它们的性能。
当然，许多人装修房子，特别是那些增加扩建会想要考虑地板下供暖作为散热器的替代品。
20.进行内部结构调整
在大多数翻新和改造项目中，为了使房子适合现代生活，结构变化的元素是必要的。
古时候的房子通常被设计成包含许多较小的空间，多年来可能一直受到未经深思熟虑的添加的大杂烩的影响，这意味着布局的总体流动可能会有所欠缺。
您可能想通过以下方式扩展或改变空间的使用拆除内墙扩建到花园，或者利用现有的多余空间，导致地下室的改造，车库转换或阁楼转换．
21.执行“第一次修复”的工作
你可能听说过“第一次修复”这个词，但它是什么意思呢?
一旦内部螺柱墙框架可以建立和任何墙壁拆除，地板级刨花板或地板可以固定到托梁，天花板托梁可以在需要的地方添加。
门衬里现在可以安装好，以便抹灰工工作(这些是后来添加的干衬里)，窗户露出和窗框也可以插入。
一旦第一次固定木工(包括新楼梯)完成，新的第一次固定布线和管道工作可以进行，包括土壤管道和排水连接。
在这个阶段，需要安装所有稍后用石膏隐藏的东西，例如:
- 通风管道
- 热水缸
- 提取管
- 用于集中供暖控制的电线
- 警报
- 扬声器或其他家庭自动化设备。
22.可以开始抹灰了
随着第一个修复完成，是时候看看了抹墙，在天花板和任何钉墙(钉墙)上涂上石膏板/干衬里，并修复任何损坏的灰泥/模具。
在较老的建筑中，避免使用现代的金属角珠，除非你想要清晰干净的线条:而是使用木材珠。
你也要考虑你使用的石膏类型-许多老房子已经完成了石灰泥加上新的现代石膏很可能会导致潮湿的问题。
在抹灰的时候，一定要保护好楼梯和其他容易损坏的地方，因为这是一项很麻烦的工作。
新地板上的文章对于将要铺设的地面层，通常在抹灰之后，以帮助保持它的清洁，但有些喜欢平整，然后抹灰，以便在抹灰和地板之间创建一个更整洁的接缝。
如果是铺设地暖，通常会在铺设管道或电缆元件后抹灰，这样集合管可固定到位，但要在平整之前使管道和元件被覆盖。
23.开始第二个修复工作
一旦铺好地板，粉刷好房子，第二次修复工作就可以开始了。第二个解决方案通常包括:
- 连接消费单元，并安装所有照明配件，插座，开关，电话和电视插座和提取罩
- 悬挂所有的门，固定裙边、门框、主轴和扶手
- 安装浴室配件，连接水龙头
- 安装锅炉和控制装置，安装散热器
- 安装厨房和完成任何安装家具
- 将管道或土堆装箱，准备好供装饰人员使用
- 这也是水管工和电工调试加热系统的时候了
24.进行外部改善
翻修一所房子并不总是需要一个漂亮的乡村小屋或漂亮对称的年代属性。
事实上，越来越多的人现在意识到战后物业的潜力，虽然一开始在视觉上不那么吸引人，但通常更便宜，充满自然光线，并有大的开放内部空间。它们也往往比那些更有吸引力的翻新房更便宜。
战后房屋提供了巨大的潜力，令人惊叹外观改造包括新的覆层、屋顶材料、窗户处理和车道。
重要的是，在你进行大规模的改造之前，看看那些你可以在不花费巨资的情况下改变的小细节——这些是至关重要的创造路边的吸引力。可以考虑的小改动包括:
- 更换雨水用品
- 重新油漆(或更换)任何木结构，如筋板和饰板
- 增加一个门廊来增加个性
- 景观，包括大门，围栏和植物
- 绘画砌砖
其中许多更改可以在许可开发下进行，但如果您的房屋有特殊指定(即列出)，则这些权利将被删除。
25.进行最终装修工作
油漆和染色应该在所有的第二次固定工作和准备工作完成后才开始，以确保建筑物的清洁和无尘-否则将不可能得到良好的完成。
厨房和浴室墙壁瓷砖现在可以进行。
淋浴器附件一旦铺好瓷砖，门就可以安装了。最后，一旦装修完成，任何柔软的地板覆盖物，如乙烯基和地毯，可以安装白色家电，如烤箱，滚刀，冰箱和洗衣机。
26.列一个障碍清单
在接下来的几个月里，一些小问题将不可避免地出现。
当这些问题出现时，及时修复，或者，如果您使用了技工，请他们回来，尽管要为不是他们的过错而支付费用，例如石膏裂缝。
如果你使用总承包商，你可能会在最终付款中保留2.5% -5%。一旦他们返回并解决了任何缺陷，这个金额就会被释放。
（更多的：拦网指南）
