申请前的建议:真的值得吗?

在提交规划申请之前，大多数地方规划当局会提供非正式的申请前建议(通常是收费的)。向你当地的规划部门咨询你将被允许建造什么似乎是显而易见的——毕竟，他们是公务员，会提供帮助。

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什么是申请前建议?

政府敦促申请人和地方议会在正式提交申请之前尽早相互接触，以简化系统并帮助实现正确的发展。所以这篇文章应该很短。

答案很简单——决定你想做什么，并征求计划部门的意见。照他们说的做，提交你的提案就能拿到规划许可．一件容易的事。

问题是没有什么事情是那么简单的。当地规划部门通常会提供咨询服务，理论上可以让你在申请之前寻求指导。有些公司会收取费用(单个地块提案通常是几百英镑)，他们可能会保证在规定的时间内做出回应。一些地方当局会有一个值班规划官员，他可以按照先到先得的原则与公众交谈。

一些形式的申请前建议将提供给你有关你的扩展或自我构建求婚——但它真的值得拥有吗?或者它带来的问题可能比它避免的更多吗?

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预申请建议的问题

根据我的经验，申请前建议存在以下几个关键问题:

• 可能需要很长时间才能得到答复——有时甚至比规划申请还要长(8周)
• 不同部门用于评估提案的时间可能有很大差异，你不能假设对你打算做的事情进行了彻底和仔细的检查。
• 在地方政府的优先级范围内，给你建议远低于实际处理规划申请。他们在内部咨询和团队讨论方面投入的资源几乎肯定会比你提出申请时少。
• 也许最重要的是，你不能依赖所提出的建议，而且提出建议的规划主任很可能不会处理规划申请。这一切都是在“没有偏见”的基础上给你的，当地政府在处理你后续的申请时没有义务遵循这个建议。我曾遇到过申请前的建议要么被忽略，要么更糟，被后来的案件官员不同意。我曾收到过一些初级规划官员在申请前提出的建议，这些建议没有得到高级官员的同意，因此毫无价值。

谁提供申请前的建议?

一些规划官员是优秀的，积极的，建设性的，值得信赖的。和他们打交道很愉快。但你能否得到这样一位规划官，则要靠运气。

部分问题在于地方政府的文化是规避风险的。从来没有规划官员因为说“不”而惹上麻烦。这可能会在提供初步建议的规划官员中产生一种相当谨慎和基本上消极的态度。

他们也很容易给出消极的建议，因为接受建议的人不能对它提出上诉，也不能像质疑计划拒绝那样对它提出质疑。这也是一个简单的事实，申请前的建议往往是由经验有限的初级规划官员提供的，他们当然比大多数人更担心因为过于鼓励或积极而陷入麻烦。

我可以自己做研究吗?

你能做的就是自己进行研究。更重要的是，你的设计师或建筑师可能也有与地方当局打交道的经验，可能有知识可以传播。

规划决策是基于当地政府的发展计划和补充规划文件，如住宅设计指南。因此，有可能研究你的地方当局的政策，将适用于你的发展。

地方当局通常对扩建有相当规范的住宅设计标准;他们可能更喜欢某些类型的设计和材料，他们可能有最小花园大小标准，固定停车标准等。所有这些都可以提供一些有价值的背景指导。

唯一的问题是，规划文件充斥着行话，通常不是为“非规划人员”设计的。

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积极的应用前过程

建筑师Darren Bray说道:“Pre-app是关于降低风险垫工作室(在新标签页打开)．这就是为什么当他们的客户，自助建筑家莎拉·斯图尔特，做了一个重大决定，要拆除她的房子，在东苏塞克斯建造一个新家时——一个高度保守的地区——他鼓励她进行申请前程序。

达伦解释道:“如果你不了解当地规划办公室或政策的最新情况，而你直接提交正式申请，它可能会抛出各种各样的问题，而pre-app本可以解决这些问题。”“让规划官员从一开始就参与进来，会让他们觉得自己是这个过程的一部分，这可能是非常积极的。”

作为这个项目申请前流程的一部分，达伦坚持他们都见过当地的规划官员。他准备了一份周密的方案，包括电脑上的3D模型和详细的图纸。

如何利用申请前的建议

所以，尽管我提出了健康警告，你可能还是觉得有必要和当地政府的规划者谈谈你的计划成功的前景。在这样做的过程中，您可以选择探索可能扩展的潜力，或者根据原则或细节构建plot。

例如，填充情节是否可行?或者就具体细节而言你是否能够将窗户设置在俯瞰邻居的高度?根据你想要讨论的内容，图纸的详细程度当然会有很大的不同。

原则

要谈论在一个地点建造新住宅的原则，你可能只需要一份军械勘测计划或谷歌Earth的摘录就可以讨论一般问题。这是值得做的，只要你记住并理解他们正在努力的政策。

也许利用申请前建议服务的风险最小的方法是不要透露太多与你实际建议有关的信息。如果你试图确定在某个特定位置的新住宅是否可以获得规划许可，那么就用一般的术语谈谈，并制定指示性计划。试着从规划官员那里套出他们认为最相关的关键问题。因此，您可以从他们那里提取信息，而不会引起他们对您的方案细节的防御反应。

细节

同样，当涉及到提议的细节时，比如扩建，你可能需要知道他们在可接受的窗户到窗户的距离方面的经验法则是什么，他们如何衡量遮挡，以及他们采取什么方法来提供停车。

所有这些问题都可以提出，而不必在过程一开始就将您的特定方案暴露在他们挑剔的目光下。因此，利用一些申请前的建议可能是有意义的，但要意识到，一旦规划官员提出了担忧，并对某个场地上的特定方案持否定态度，特别是如果他们将其以书面形式提交，他们很难从那收回，并对他们所说的不满意的东西持肯定态度。

据我所知，一些计划从一开始就因为规划官员的负面评论而遭到破坏，这些评论是基于已经写下来的非常迅速和片面的判断。

重要的是优先级

我的目标不是让地方当局听起来像敌人，但重要的是要意识到你们没有相同的优先事项。

从规划官员的角度来看，你个人想要大房子的愿望是完全无关紧要的。他们有责任为了公众利益而控制发展，因此他们的出发点通常是问自己是否应该拒绝一项计划。

因此，如果你仍然有使用申请前建议的冲动，我的立场是，这可能比你的计划作为申请提出的方法更消极。基于所有这些原因，我倾向于认为，申请前建议的最佳形式是第一次规划申请。

请记住，如果你提出了申请，如果他们不喜欢，你可以撤回申请，避免拒绝的枯萎．如果你在一年内申请大致相同的提案，你也可以获得自由。

您可以使用初始应用程序作为暴露关键问题的机制，并了解您可能能够构建的内容。我们会彻底、妥善、严肃地处理此事，重要的是，如果他们拒绝，你可以选择上诉。