自我建设的类型:如何为你的项目找到正确的一个

找到理想的自我建设计划可能很困难，但不知道要寻找什么使得找到一个的机会很小。有“待售”广告牌的地块很容易找到。不幸的是，适合开发并在公开市场上做广告的土地吸引了很多人的兴趣，所以要价会很高。

（更多的：寻找情节）

如果你正在寻找一个物有所值的地块，我的建议是不要随波逐流——看看“场外市场”，那里的地块潜力不是那么明显，但竞争也不是那么激烈。

虽然很多购房者都在寻找一个“田园诗般的”住所，但最好的建筑地块往往看起来并不如画。成功的阴谋搜寻需要一种本能的能力，能够超越腐朽，透过裂缝发现其他人看不到的潜在潜力。

再加上对规划更有可能被批准的土地类型的了解，你找到你想要的东西的几率就会大大提高。

在这里，我们解释了可供自我建造者使用的绘图类型——以及那些应该避免的类型!

加密的情节

什么是填充图?

“填充物”这个术语通常用于城市或村庄中占据街景缝隙的地块，而不是延伸到定居点的边界之外。任何定居点边界的扩展都可能会遭到规划者的反对，并被称为“带状发展”。

然而，仅仅因为一个地块是填充物并不一定意味着规划者会同意它的开发。在村庄里，有无数的开放空间甚至田野被开发包围的例子，你可能会认为它们已经成熟，可以在上面盖房子了。政府在国家层面热衷于看到定居点边界内的土地在开放土地之前被使用完;但地方政府通常也同样热衷于确保建成区内的开放空间得到维护。

填充情节有两种形式:

1.目前没有使用的土地，被墙壁或栅栏隐藏起来，给人一种街景不受干扰的错觉。土地闲置的原因是:

• 这块地过去是花园或分配地
• 以前在后方有一块土地，后来被出售或开发了
• 这片土地很可能有以前的用途，在过去，排除了它的开发用途，比如当地的垃圾场
• 业主们几乎忘记了他们拥有这片他们不再使用的土地
• 这块土地没有注册，已经失去了所有权。

2.另一种更确定的填充物类型是，拥有宽阔正面花园的房主砍掉毗邻行车道的部分。

花园地块以前被归类为“棕地”，但现在它们又变成了“绿地”的意思规划许可如果你的开发项目符合当地需求，就更有可能被批准。

然而，大多数进入市场的单一地块曾经是某人花园的一部分。要注意的事情是限制条款供应商可能会想要强加，限制，比如，拥有俯瞰保留房屋的窗户的能力，以及是否有权连接到旧房子花园区域内的服务或排水沟。

再一次，环顾四周，研究地图可以识别潜在的地块。然后你需要挨家挨户地敲门，询问他们是否愿意在获得规划许可的情况下出售。

（更多的：在花园中建造房屋的规划许可）

什么是Backland Development?

这是另一种类型的花园地块。只有在这里，不寻求填充道路正面，发展是在现有房屋的后方。这种情况只会发生在原始地块相当大的地方，但实际上，这种地块往往比许多现代庄园有更多的隐私。

通道通常在现有房屋的一侧，通行权的条款需要妥善安排。如果你共享访问，那么最好有共同维护的义务。

（更多的：你的地块有通道问题吗?）

棕色地带的土地

什么是棕地?

此术语适用于以前有规划用途但可能已停止的土地。它可能是工厂、旧建筑商的院子，甚至是废弃的加油站。政府广泛支持将其用于再开发，只要建立了所有其他正常的规划标准。

注意前工业用地的污染情况。这几乎总是可以处理的，但它可能是昂贵的，这些成本应该反映在价格上。如前所述，花园土地也被指定为棕地。

更换的情节

这指的是占用该地块的房屋或平房的情况，该房屋或平房的建筑条件不符合标准，或尚未充分发挥该地块的潜力。它已经成熟了拆卸及更换有更好的建筑。

一般来说，规划者会接受一幢换一幢的方案，但要注意当地的政策，即根据原住宅的大小来限制新住宅的面积——这在绿化带尤其有可能。

在进行这种类型的项目之前，你必须了解替换住宅的规划许可。

（更多的：拆建规划许可）

商业/工业物业

有许多商业和工业建筑已经失宠，失去了它们的用途，不再使用。例如，我们不像以前那样经常去酒吧，独立加油站挣扎着生存，因为我们现在在超市买油。

只要它们位于适合住宅开发的位置，并且开发成本反映在土地的购买价格中，它们就可以提供巨大的机会。

Q类农业建筑

虽然像谷仓这样的农业建筑不包括在棕地的指定范围内，但这并不意味着它们不能被开发或被新房子取代。2015年《城乡规划(英格兰)令》允许将任何农业建筑(包括其宅基地内的土地)的用途变更为住宅。

这项立法伴随着一系列的警告;只要满足这些条件，谷仓就提供了一个在乡村发展家园的绝佳机会。围绕Q类的立法很复杂，在购买谷仓等农业建筑之前，最好征求专业意见。

（更多的：谷仓改建工程及准许发展工程）

此外，当地规划部门也会对你的计划进行大量审查，因为他们不希望Q类被用作农村许可的“后门”。

格林菲尔德的土地

什么是绿地?

绿地是指以前没有开发过的土地。所有政党都反对在农村开发以前未开发的土地，除非这符合他们提供更多住房、基础设施或新城的要求。

（更多的：如何在农村找到自建地块）

开放的领域

许多人一开始就有一个误解，认为一个领域将提供最好的建筑场所。虽然油田看起来很有吸引力，但它们可能是风险最大的前景之一，所以应该避免。田野通常位于所谓的开阔乡村。

这并不奇怪，但从规划的角度来看，开放的农村位于定居点边界之外，因此规划政策不会支持开发，除非有合理的理由例外

绿化带土地

这是一个与绿地完全不同的名称，因为它的保护被赋予了法律地位。一般而言，除非绿化带再次符合政府的规定，否则不得在绿化带土地上进行新发展。

如果你确实想在农村(甚至在绿地上)建造，它可以在所谓的79款国家规划政策大纲。这并不简单，但也不是不可能的。

服务的情节

什么是服务地块?

越来越多的地方政府或私营公司将已经铺设了公用道路和下水道的地块推向市场。这些都是服务的情节在许多情况下，服务用品将被连接到地块中，尽管可能仍然需要支付连接费用。土地的开发商将为他们提供地块定制房屋与潜在房主不同程度的设计参与。

这可能是一个获得定制房屋的好方法，但问题是，对于自我建造者来说，通常有一个更有限的设计过程(而且你的房子将是开发的一部分)。如果这并不困扰你，这当然是一个很好的方法，以更少的成本，更少的不确定性围绕规划许可和场地适宜性。

更大的发展

自建房者在寻找地块时只想要一个物业的场地，因此大多寻找单一的建筑地块。问题在于，这类地块在零售市场上出售，要价被许多消费者买家推高。另一方面，拥有多个地块(2块以上)的地块被认为不适合零售市场，因此通常会以较优惠的价格作为交易地块出售给建筑商和开发商。

较大的地块提供了一个很好的机会，可以“批量购买”，然后卖掉你不想要的地块。我们大多数人都负担不起这样做，但如果你与其他自助建筑商合作，集中你的资源，你可以通过竞标你通常不会考虑的更大的场地来与建筑商竞争。

一旦你发现了一个阴谋该怎么做

一旦你找到了一个地块，你就有了合法的购买权，但要遵守规划。

为了确保你在获得规划许可后，该地块将归你所有，你需要让你的律师准备一份简单的一到两页的法律选择书，要求卖方在你的规划申请成功后出售给你。这可能需要一些报酬。如果金额很大，如果销售成功，通常会从价格中扣除。几乎可以肯定，它的时间也是有限的。如果你同意的话，它可能会写明价格，也可能会把这个留给将来的估价。

（更多的：确保计划成功的14个秘密）

或者，如果你拜访过规划师，你绝对相信它会得到规划许可，你可以同意购买它，然后“在收到令人满意的规划许可的情况下”去交换合同。这样，如果事情不按计划进行，申请被拒绝，合同就会失效，你也会拿回押金。

在这两种情况下，您都不会得到准备计划和制作应用程序的成本。这是一场赌博。因此，确保你向策划者进行了正确的询问，并带走了正确的信息——而不仅仅是你想听到的信息。

如果你不能确定供应商的身份怎么办?

那你就得变成侦探

• 询问毗邻的业主是否知道谁拥有或最后占用了这块土地
• 看看教区或教堂的记录
• 在酒吧、邮局、当地商店或理发店(也试着去找村里最年长的人)寻找信息。

你可以去土地注册处(英格兰和威尔士)或苏格兰登记处，支付一小笔费用(纸质申请5英镑或在线申请4英镑)，看看土地是否已注册，如果已注册，则向谁注册。但是，如果土地已经空置了一段时间，因此在相对较近的时间内没有出售，它将不会被注册。

如果不是，你将回到你的侦探工作，你可能需要增加赌注，在土地上张贴通知，或者在土地上做一些事情，可能会驱逐那些与它有利益关系的人。但要注意平衡这一点，不要让别人也参与进来。

如何评估自建地块的价值

你最不应该做的事情就是联系房地产经纪人或估价师，了解目前没有规划许可的地块的价值。他们会控制局面，你会发现自己被排除在外，因为他们试图获得同意，然后以他们想要的方式出售，很可能是卖给他们想要的一方。

地块的价值直接来自于可以建在土地上的房子的价值。有一个简单的等式在大多数情况下都适用:

土地成本(A) +建筑成本(B) + 20/30%的利润(A + B x 20/30%) =最终价值(C)。

你从方程的答案开始:最终值。你认为在这块土地上合理获得规划许可的房子值多少钱?这个问题的答案就在你身边，在房地产经纪人的橱窗里，在当地的报纸上，如果有必要，可以在土地注册处查询类似销售的价格。

您的下一步是计算出可能的构建成本使用房屋建造和翻新建造成本计算器．然后，写上你所希望的土地价格和保证金。如果答案没有达到最终价值，那么你的土地估值太低了。如果更高，那么要么是土地成本过高，要么是建筑成本过高，或者两者都有。无论哪种方法，你都需要对数字进行处理才能得到固定的答案。

作为自我建设者，你可以控制的一个因素是边际。进入一个负资产的项目从来都不是一个好主意。但如果你近期不打算出售，你可以认为利润可能会被削减。