拆迁和重建的规划许可:须知

这是违反直觉的，有时也难以置信，但从头开始建造一所房子通常比大幅翻新和扩建旧房子便宜得多。

重建地盘和更换住宅的另一个好处是，你可以申请豁免社区基础设施征费-新开发项目每平方米征收的税款。如果你有资格获得自建豁免，这是至关重要的，这是由委员会正式同意和书面确认，并在该地点开始开发之前正式通知他们。

以下是关于拆迁和重建规划许可你需要知道的一切。

拆房是否需要规划许可?

拆除工程通常不需要获得规划许可，因为它属于允许开发(PD)。

然而，地方当局可以使用第4条指示(通常用于保护区内的列入名录的建筑物)或第3条限制(作为其他工程规划批准的条件添加)，全部或部分取消或限制PD权利。在这些情况下，需要规划许可。

如果建筑被列入名录，或者在保护区，你还需要特别的许可。

无论你做什么，在你获得更换旧物的许可之前，不要拆除旧物．现有住宅的存在定义了住宅开发的原则，因此在获得更换许可之前不进行拆除是至关重要的。

更换住宅是否需要获得规划许可?

所有的替代项目都要经过当地规划部门(LPA)的审查，规划政策会影响您的开发计划。好消息是，在更换现有住宅时，住宅发展的原则已经确定，因此只需要考虑设计、规模、选址和通道等细节。

增加替代房产的规模将提高财务可行性，但将受到严格的政策指导方针的制约。通常情况下，大多数lpa将允许替代住宅比现有房屋大30%，但有些会采取更务实的方法，从更广泛的角度考虑拟议的设计和当地环境。

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获得拆迁和重建的规划许可是寻找地块的一个实际方法

我们严格的规划制度意味着，对大多数人来说，获得拆迁和重建的规划许可通常是获得建筑用地的最可行和最实际的方法。典型的例子是带大花园的平房，可以被大得多的房子取代，或者可能不止一个。

由于上世纪30年代未经改造的平房供应不足，人们越来越多地购买各种质量相对较差的房子，并将其拆除，以新建房屋取而代之——尤其是在超级理想的城市地段和开阔的乡村。

关键的一点是，如果你买了一套现有房产，你就有了确定性;已经有一所住宅，规划政策通常接受这样的原则，即你可以用另一所住宅来替代一所住宅。

但要谨慎，因为有几个可能的陷阱，可能会非常昂贵或阻止你建造新房子。

购买房产并拆除

首先，你必须确定你是否可以拆除现有的建筑，所以要像躲避瘟疫一样避开列入名录的建筑，在保护区要非常小心。

你需要征得保护区的同意才能拆除这些地区1947年以前建造的任何建筑，而委员会对于遗产建筑的构成可能会有非常奇怪的想法。

这意味着，除非你在保护区里看的是明显是战后的房子或平房，否则只有在获得拆除和更换许可的情况下才能尝试购买。

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有发展潜力吗?

还有一个更广泛的问题是，一些建筑可能很老，但既没有列入保护区域，也没有列入保护区域，但委员会认为它们是“未指定遗产资产”。换句话说，他们喜欢它可能是因为它很旧。在这种情况下，他们可能会拒绝批准对于替代住宅，即使他们没有权力阻止你拆除已经存在的房子，这就意味着不确定性、费用和可能的规划上诉。

如果你发现一个战后的房子或平房，你想拆除和替换，确保它不是如此不适合居住，它可以被视为废弃。有一种危险是，安理会可能会争论说它是一个可以被取代的住所。因此，你需要确定你所购买的建筑所在的位置原则上可以接受新房，或者它确实符合住宅的条件。

你应该调查是否有任何规划历史，并要求业主支付市政税等证明，以确保你知道你买的是什么。如有疑问，你可向市政局申请“合法证明书”，以证明你所处理的是一间有住宅的房屋。

假设它是，那么最重要的问题一定是你可以用什么来代替它?答案几乎可以肯定是基于它的位置。大多数规划当局的规划政策当地的计划明确农村置换住房的规模限制。他们可能相当慷慨，也可能非常模糊，而在绿地地区，他们可能非常严厉。你得去看看。

我可否获得规划许可，在绿化地带进行拆卸及更换?

如果你在绿地的开阔乡村发现一所待售的住宅，也许是一所很小但有一个大花园的房子，价格却出奇地好，那你就要非常怀疑了。

绿地规划政策通常是，任何替代住宅都不应比现有住宅大。这意味着它所说的-委员会将争论增加一或两平方米。我甚至知道一些委员会反对在绿地内建造完全看不见的地下室，但他们认为这是额外的发展，因此原则上是不可接受的。

从好的方面来看，如果一个绿地地块包含一个大型住宅，也许还有现有的附属建筑，那么作为重建的一部分，你应该有一定的面积可以交易。当地规划政策将涉及体积或占地面积或平方米的大小，或者可能是开放的。

记住，在绿地中，你是在比较现有的和你想要的，你可能很难实现超过20%或30%的规模增长。

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需要考虑的因素

如果这一切听起来相当消极，那是因为你需要小心，但有无数优秀的替代住宅的例子，它们确实实现了主人想要的一切。

要记住什么

• 在大多数地方，对替代住宅的面积几乎没有具体限制
• 你需要考虑避免俯瞰邻近的房子，特别是遮挡方面可能的直接影响
• 洪水、排水、地面条件和通道等问题也很重要。

如果你做对了，那么你就可以把一个不吉祥和不吸引人的情节变成真正值得拥有的东西。

仔细考虑访问

当涉及到访问，至关重要的是，你购买的地块有一个安全的访问，具有良好的可视性。

这是因为，如果你用更大的东西取代一所住宅，而通道不符合标准，委员会可能会拒绝你的建议，因为理论上它会加剧危险通道的使用。

这意味着你的方案在规划方面可能是完全可以接受的，但是，因为你不能证明与主干道的交汇处是安全的，令人满意的，委员会将拒绝建造更大的住宅，因为这可能会导致更多的车辆流动。

试着不要停留在已经发生的事情上

重要的是要记住，场地上现有的老房子或平房不太可能是最大或最好的设计。

有了想象力，你可以最大限度地发挥情节的发展潜力，前提是你可以避免过度受现有内容的影响。这可能包括已经获得新替代物规划许可的地块。

通常情况下，获得许可只是为了建立原则，他们可能没有充分利用网站。如果没有未来居住者的参与，商业规划应用很少会充分利用场地的独特方面或吸引人的特征。

这里的关键信息是，不要害怕摆脱现有的不合格的房子，建造一个真正适合你的房子。