规划许可被拒绝?以下是你应该做的

虽然得知你的梦想之家被拒绝规划许可可能会令人沮丧，但这并不一定标志着你项目的结束。一旦你明白了你的计划被拒绝的原因，你就有几个选择要考虑;提交重新设计，或者发起规划上诉。

得到规划许可永远无法保证。你可以为pre-application建议例如，按照规划官员的要求修改你的方案，与你的邻居交谈并考虑他们的担忧，然后出现在规划委员会上并讲很多道理。

不幸的是，即使这种有用的方法也不能消除被拒绝的可能性。整个系统是不可预测的，有风险的。

（更多的：如何获得规划批准）

拒绝规划许可的原因

有两种类型的拒绝理由。

一个是原则上的反对去做你想做的事。例如，在没有特殊理由的情况下，申请村外绿地上的一套房子很可能会被拒绝。不管房子的大小，或者它的位置(以及它的可见性)，它都会被“原则上”拒绝，因为它是一个没有在开发计划中分配的地点。

第二种是拒绝基于细节．也许你在一个城镇有一块填埋地，发展原则是可以接受的，但由于它的高度、规模、设计、窗户的位置或缺乏停车位，有人反对你的方案。这些都是详细的事项，应该能够妥协，并作出更改，使规划干事能够建议批准。

规划者会为他们的拒绝辩护吗?

如果你确实被拒绝了，你需要了解对方给出的理由。原因可能在地方政府的规划政策中找到答案。

你会收到一份决定通知，上面会用几段话说明你的新居或扩建被拒绝的原因。理由通常相当简短，而且往往很主观，他们会提到当地的计划策略和可能的设计指南。

还会有一份公开的官员报告，这将更详细地解释(有很多不透明的规划术语)他们对你的计划吹毛求疵的理由。

如果你没有信心理解所有的“行话”，让你的设计师看一看或一看规划顾问一定能帮上忙;如果你还没有，现在是时候买一个了。

重新设计和重新应用

我可以更改设计并重新应用吗?

即使你被拒绝了，你仍然可以重新申请，希望对这些担忧做出回应并克服它们。

如果你在一年内申请了大致相同的提案，你就可以免费重新提交。您可以使用初始应用程序作为暴露关键问题的机制，并了解您可能能够构建的内容。

一般来说，通过修改方案谈判获得批准要比获得拒绝和上诉好得多。

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案例研究:提交修改后的计划

卡罗尔·斯宾塞和大卫·斯宾塞与规划者“角力”了五年，以获得改造他们拥有的谷仓的许可。“我们的第一个申请(2008年)被驳回了，在我们提交了修改后的计划后，中萨福克区议会让我们做了各种调查，检查了从猫头鹰、蝙蝠到大冠蝾螈的所有东西。有人甚至不得不在谷仓里睡了两晚，以确保那里没有蝙蝠!”

卡罗尔回忆说，这是一个令人疲惫、漫长的过程，花费了他们7000英镑。“在这个过程的中途，我们开始厌倦了，开始寻找其他选择，但我们知道，如果我们自己改造它，我们可以创造一个现代、时尚和环保的家。”

最终在2012年获得了许可。但是，因为它是一座保护建筑，改造的设计必须尽可能接近它19世纪的起源。腐烂的木框架必须保留，现有的门窗开口也必须保留。

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计划上诉

我应否提出规划上诉?

如果你不相信有任何协商的空间，并且你确信你的发展原则不会完全违背规划政策，那么你可能会想上诉。在某些情况下，上诉是唯一的答案，你可以赢，但你需要知道如何玩游戏。

然而，在我看来，如果你能通过妥协得到几乎所有你想要的，那么最好避免上诉。这是因为需要6个月左右的时间才能做出决定，而决定上诉的人，规划检查员有自己的意见，很难预测结果。

我知道上诉的时候，申请房子的申请因为一个原因被拒绝，而上诉规划检查员决定以完全不同的原因拒绝它。因此，上诉决定很有可能会破坏一个网站，让你更难重新设计方案并在未来获得许可。

（更多的：成功计划的秘密）

什么是规划上诉程序?

所以，如果上诉是最好的选择，实际上只有两种方式——书面陈述上诉或听证会。

在这两个程序中都需要填写上诉表格，你必须提供一份案情陈述书。所有文件必须在拒绝之日起6个月届满前由规划检查机构收到。你可能会觉得最好是在检查员(他是政府任命的独立规划专家，总部设在布里斯托尔)面前讨论这个上诉，这是你可以要求听证会的地方。

不幸的是，如果监察员不认为听证会是真正必要的，他们就不会同意。通常只有在有复杂事实需要调查和讨论时才会举行听证会。例如，在执法上诉中，人们必须宣誓提供证据，公开调查将是常见的。对于单一的填埋地或房屋扩建，不太可能需要公开调查。它也很昂贵，因为你通常需要一个大律师。

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案例研究:上诉

当梅鲁拉·弗兰克尔(Merula Frankel)和她已故的丈夫理查德(Richard)提交了在他们现有住所的场地上建造一栋房子的计划时，村庄和公路管理局都反对。上诉花了两年时间。随后，上诉被维持。

不幸的是，悲剧发生了，梅鲁拉在一次交通事故后成为了寡妇。在2011年规划许可到期之前，她“为所有事情划了一条线”。

梅鲁拉决定继续她和理查德的梦想。她解释说:“但我知道我想要一个不同的设计，喜欢使用一个提供交钥匙服务的包装公司的想法，我可以完全信任他们，因为我naïve关于建筑过程，需要有人可以牵着我的手。”

Baufritz包装公司。2012年年中，他们帮助Merula获得了规划许可;最终的房子设计比原来的要小。

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你的案件陈述书

规划的基本原则是，“除非有重大考虑另有规定”，如发展项目符合发展图则，便会批出。

这意味着你的书面案件陈述书必须遵守规划政策，除非有非常好的规划理由不这样做，例如，相关政策已经过时或与你的案件的特定情况无关。

政府的建议非常重要。2019年国家规划政策大纲(在新标签页打开)(NPPF)和相关的规划政策指导可以很容易地在网上找到，它们是所有地方规划当局(LPA)决策的基础。

lpa有时有过时的地方规划和其他发展文件，不符合政府的建议;在这种情况下，NPPF将优先考虑。

但是，一定要记住，对于小规模的个人计划，如扩建或单一地块，会有很多主观意见，上诉检查员可能同意也可能不同意规划官员或委员会的意见。

你不能假设，仅仅因为一个规划官员建议批准，而委员会忽略了它，检查员就一定会支持规划官员的观点。

规划上诉的成功率是多少?

大约30%的小型单一住宅或户主延期上诉是成功的，有时可能会从地方当局获得费用，理由是他们的决定不合理。

如果你不打算聘请专家——比如规划顾问——而你自己记录上诉，坚持相关的规划问题是非常重要的。规划政策经常谈到发展要与一个地区的“特征和外观”或“当地独特的”历史身份“保持一致”。所以主观意见需要用这些术语来表达。

个人问题对考虑上诉的规划检查员来说几乎没有任何兴趣。每个人都有一个很好的理由，为什么他们想要一个更大的房子或新房子;生病的孩子或年迈的亲戚，经济上的考虑等等，在计划中都是无关紧要的。

这是一个冷酷的系统，很少或根本不关注个人情况，无论他们可能多么可怕。因此，请坚持论点，并演示您的方案如何符合LPA或政府的规划政策。这听起来可能很消极，但规划诉求很少是容易的。

如何避免计划被拒绝

令人惊讶的是，你不必让LPA拒绝你的申请;没必要走那么远。这听起来可能有点奇怪，但在决定通知真正发出之前，撤销申请在法律上是可能的。

假设你一直在与规划办公室交谈，讨论让你有理由担心。你提议扩建的山脊高度引发了问题。规划官员暗示，与邻近的房子相比，这里太高了，你已经有了一个暗示，你的建议可能会因此被拒绝。

您可能希望避免这种拒绝的潜在损害，并尝试重新设计它以克服一些反对意见。你甚至可以在规划委员会考虑后撤回申请，将书面的正式请求提交给规划部门的成员。这需要在他们发布并发出决定通知之前完成，因此在会议结束后尽快提交撤回决定通知的请求。