规划许可说明:如何及何时申请

当涉及到扩建你的房子、在花园里建办公室或建造新房子时，规划许可在很大程度上是这个过程中不可避免的一部分

你要么需要申请规划，要么如果你的计划是小规模扩建或外建，如果你在所谓“许可发展”的特定范围内建造，你可以避免申请许可。

在你提交申请之前了解规划系统是如何工作的，这将帮助你更好地驾驭这个过程。除了要注意更改之外，还有不同类型的应用程序可用，所有这些应用程序都有不同的警告、成本和所需的细节，因此了解哪种应用程序最适合您的项目是值得的。

以下是您在提交规划申请之前需要了解的内容，如何申请以及如何确定您的项目是否需要规划许可。

什么是规划许可?

规划许可是指你的地方当局对拟议建筑的同意，这是为了阻止不适当的发展。在建造新住宅或对现有住宅进行大规模改造时，通常需要进行这种设计。

规划许可通常也是将一块农业用地变成可行用地的关键建筑用地．

关于是否授予规划许可的决定是根据国家指导方针(以国家规划政策框架的形式)和地方当局制定的地方规划政策作出的。

有哪些不同类型的规划许可?

有几种可用的规划许可类型，每种都最适合某些项目和构建:

• 全面规划许可是指在提供详细设计的基础上同意项目。但是，您的项目必须显示满足规划条件附加到许可，以便批准有效。这些要求必须由地方当局以书面正式解除，才能开始工作。
• 大纲规划许可在设计中不包括任何细节，但提供了“原则上的许可”。大纲规划许可并不是允许你开始工作，它更常用于探索构建是否可行。在动工之前，需要提交一份“保留事项”申请，包括拟议房屋的大小、外观、位置、景观美化和通道等。如果您的详细计划明显偏离最初的大纲许可，那么您可能需要提交完整的计划。
• 户主规划许可用于准许在物业范围内更改或扩建个别房屋。

申请规划权限需要多少钱?

制作规划应用程序是一件有风险的事情，它并不便宜，而且你准备花的钱越少，风险就越大。这是因为准确的勘测图纸和正确的技术信息并不便宜，但它们是获得许可和能够建造获得许可的内容的先决条件。

偷工减料可能会让你在征得同意时省下几英镑，但如果出现错误，导致它无法建造或开发，从长远来看，这可能会付出更大的代价。

在英国各地提交规划申请的费用各不相同，但这些是目前适用的费用:

• 在英格兰，每0.1公顷的新住宅或大纲规划许可的完整申请费用为462英镑
• 英国户主申请206英镑
• 在威尔士，每0.1公顷的新住宅或大纲规划许可的完整申请费用为460英镑
• 威尔士户主申请230英镑
• 在苏格兰，每0.1公顷的新住宅或大纲规划许可的完整申请费用为401英镑
• 英国户主申请202英镑

如果你获得了规划许可规划条件在英国，批准细节和材料将产生进一步的费用，每个申请的费用为116英镑(尽管多个条件可以组合在一个申请中)。

自2008年4月起，所有地方规划部门使用相同的申请表格，即1APP，您可以在该网站上找到适合您所在地区的表格并在线完成申请流程规划门户(在新标签页打开)．

除了支付申请本身的费用外，还有其他成本需要考虑。很难引用数字，但一般专业顾问的报告通常是几千英镑，新房子的规划图纸不太可能低于3000英镑，而大房子的规划图纸可能超过1万英镑。”

你不太可能为低于25,000英镑的单一住宅提出规划申请。而适度的国内延期申请则要少得多，大约在2000 - 3000英镑之间。

规划许可持续多长时间?

除非你的许可另有规定，否则规划许可将在一段时间后到期——通常是在获得完全同意之日起的三年。

如果您的规划许可即将到期，有几种选择可供您选择。首先，你可以对项目进行所谓的材料启动，因为你只需要在三年内启动项目，而不是完成它。

然而，如果你需要更多的时间来有效地计划，你可以重新申请，以确保不着急。不再有简单地更新规划许可的选项，因此您必须重新提交申请。请记住，您不能保证第二次获得规划许可，并且您可能会在三年后在非常不同的规划政策背景下申请。

项目的规划许可是附在土地上的，因此在规划许可到期的情况下，可以买卖地块。对于潜在开发商来说，获得规划许可可能会增加土地的价值。

考虑到这一点，避免购买规划许可即将到期的地块——许可将在你有机会开始之前到期，你可能会支付超额的费用。这尤其适用于经过艰苦争取的同意书或规划政策可能发生变化的同意书。

如何知道我是否需要规划许可?

问问你自己我需要规划许可吗?“如果你的项目涉及建造一个新住宅(要么建一个自我构建或对现有房屋进行细分)，然后通常需要获得规划许可。

较大的附属建筑或扩建，或在指定地区或涉及列入名单建筑物的建造/改善工程，亦可能需要获得规划许可。

没有规划许可我可以建造什么?

较小的增加和改进通常可以在许可发展下进行，这是对符合要求的建筑的默示同意。然而，他们需要符合一定的限制条件才能获得资格。在没有规划许可的情况下开始一个项目之前，一定要与当地政府部门核实，并寻求合法开发证书，以证明开发在建筑时是合法的。

我何时需要申请延期的规划许可?

根据“许可开发”，延期可能不可行的原因包括(但不限于):

• 对于独立式房产，距离房屋后方超过4米的单层扩建将需要规划许可，而对于联排式和半独立式房屋，这超过3米。但是，在事先批准的情况下，独立住宅可以扩建8米，半独立住宅可以扩建6米。不同的规则也适用于公寓和底层公寓。
• 扩建部分的面积超过了原房子的一半(1948年)。
• 使用的材料在视觉上与房子的其他部分不同。
• 两层楼的扩建距离边界近7米。
• 延伸部分是面向高速公路的主体或侧立面的前方
• 单层扩展部分的最高高度超过4米，或高于屋顶的最高部分。
• 你想在设计中包括一个阳台或阳台

获得规划许可需要多长时间?

你应该在八周后知道你的申请是否被批准——尽管更复杂的方案可能需要更长的时间。

有关拟议发展项目的地址外会张贴告示，并致函可能受到影响的邻居，邀请他们查看图则并提出意见。这被称为公众咨询过程，需要三到八周的时间。管理局将与当地公路部门进行法定磋商，必要时还将与环境局以及其他机构进行磋商。

实际上，如果您必须制作多个应用程序(在修改或更改设计之后)，您应该考虑为这个过程留出18个月的时间。

获得规划许可并不一定意味着你可以马上开始工作。请务必查看同意书所附的规划条件-例如，您可能需要就所选择的包层或屋顶材料寻求批准。

是否应聘请顾问申请规划许可?

很多人会任命一个规划顾问他们甚至在买一块地之前，就会去研究开发项目的潜力。这pre-application建议可以帮你省下几千英镑去买一个不可行的项目。

规划顾问充分了解任何项目将受制于的不断变化的规划政策。所以，无论你是在扩建、翻新还是建造一个新家，他们的帮助都是必不可少的——尤其是如果你的项目处于困境指定区域的限制，如a保护区或AONB。

在规划许可申请中需要包括什么?

一般而言，你的申请应包括:

• 申请表格五份
• 已签字的权属证书
• 一个位置规划，街区规划，现有和拟议地点的标高，即使你要拆除和重建房子
• 一个设计及存取声明．这对于户主应用程序通常不需要，但在某些情况下可能有用。这解释了新房子的设计和选址背后的基本原理，并描述了适用的政策以及如何遵守这些政策。
• 排水信息。在一个城镇，这可能是非常简单的，在农村地区，没有主要的排水系统，例如，你可能需要精确地和技术地演示你将如何处理污水排水现场。
• 正确的费用

除在未受保护地区进行住户建筑工程及更改用途外，所有规划申请均须附有上述声明。陈述是用来证明一个提案的设计概念和对它的访问。细节的程度取决于项目的规模和敏感性。

大多数主管部门都会提供指导说明来帮助你，但不幸的是，除非你确保在提交材料中包含一份声明，否则规划主管部门可能会拒绝注册你的规划申请。

你可能还需要提供其他补充文件。这些包括:

• 树木调查显示根部保护区
• 生态调查，如果你正在拆除或翻新蝙蝠居住的建筑物，或开发具有生态价值的土地
• 社区基础设施征费表格，如果你的建筑面积在100平方米以上

申请规划许可时是否需要专业测量?

在提交申请之前，你需要做一些调查。

例如，你可能需要提供技术证据，证明你可以满足污水和地表水的排放，而这可能需要在提交申请前进行现场调查和过滤测试。

你需要考虑是否有树木或受保护物种(如蝙蝠)受到影响。你可能需要聘请专业顾问来处理这些问题。这些顾问主导的报告应该在一开始就被委托，所以房子或扩建的设计要考虑到这些技术问题中的任何一个。

但是，如果一项计划确实与他们的专业意见相悖，指示人们提供支持该计划的报告是没有意义的。

这可能是不言而喻的，但你需要有一个功能齐全的网站，可以安全进出物业能见度斜面(视线)。因为不同位置的能见度不同，你需要和你的建筑师或者公路顾问谈谈。

我需要提供哪些规划申请图则?

你的地方规划当局可能不会接受规划图纸，除非它们符合某些要求，包括包含足够的提案和场地细节，以及在一个可识别的度量尺度。

你需要提交以下作为规划申请的一部分:

位置规划

• 按1:1250或1:2500的公制比例缩放，但也最好是A4尺寸
• 显示所有建筑物和道路上的土地毗邻的网站
• 申请地点和任何需要进入建筑物的土地必须用红色勾勒或阴影
• 你所拥有或控制的任何其他土地用蓝色标出或阴影

工地/街区平面图

• 在1:100、1:200或1:500的比例下，仔细观察发展场地
• 参考场地边界和其他建筑物，并带测量显示开发情况
• 包括建筑物、道路、行人路、公众通行权及树木的详情(除非不受发展计划影响)
• 包括硬表面的数量和类型，以及边界墙或围栏的处理

这两种类型的计划都可以在网上创建和购买。调用Planning Portal的推荐服务ReQuestaPlan(在新标签页打开)，但也可以使用军械测量地图。

标高及平面图

如果你与建筑师或设计建造公司合作，他们应该有制作这些图纸的经验;然而，如果项目是自己设计的或与承包商合作，你可能不得不寻求外部资源的帮助来制定计划

标高显示了建筑每一面的外观，表明门窗的大小和类型以及外部建筑材料。如果规划申请是关于扩展的，这部分应突出显示。

平面图是该物业的鸟瞰图，概述了拟议项目的布局和尺寸。当添加一个扩展时，这应该是突出显示的，你只需要包括现有的建筑平面图的扩展连接的楼层(即。一楼为单层扩建)。

影响规划许可发放的因素有哪些?

锻炼如何获得规划批准这不是一门精确的科学。地方当局将根据所谓的“实质性考虑”作出决定，包括(但不限于):

• 忽视/失去隐私
• 暗淡的:失去光亮或遮蔽的
• 停车
• 高速公路安全
• 交通
• 噪音
• 对保护建筑物及自然保护区的影响
• 建筑物的布局和密度
• 设计，外观和材料
• 政府的政策
• 禁用访问
• 发展计划中的建议
• 以前的规划决策
• 自然保护

申请规划许可时是否需要通知邻居?

没有法律要求你在申请规划时必须让你的邻居知道。但是，将征求邻居的意见并邀请他们发表意见教区委员会(在英格兰和威尔士)，但只有那些基于物质考虑的反对意见才会被考虑。

如果邻居不反对，而官员建议批准，他们通常会使用所谓的授权，为户主申请批准规划许可。

不管你喜不喜欢，当你做东西的时候，你可能会让人不快。这可能并不理性，但人们对那些他们担心会影响他们的房子、视野或房产价值——甚至只是他们所居住的街道——的变化非常情绪化。

考虑到这一点，你可能会认为有必要就计划与你的邻居协商，用你自己的话和友好的环境让他们知道你的建造计划是什么。这可能会缓解他们在与委员会联络时的任何担忧。

如果有反对意见或申请被当地议员召集到一个委员会，那么决定将由当地规划委员会以多数票做出。在规划会议上，您或您的代理人将有机会向规划委员会发言，但时间限制在3分钟以内。

（更多的：确保计划成功的14个秘密）

面对面的会议有助于找出反对意见的理由。更改的要求应以规划政策为基础，并应与该领域最近的其他决定相一致。

在获得规划许可后，我可以更改我的设计吗?

在对你的规划申请做出判断之前，你可以在任何时候撤回它——所以如果你认为你会被拒绝，你可以在任何时候撤回它，直到当天，并免费重新提交。

一旦规划许可获得批准，您可以通过申请非实质性修订来进行微小的更改。然而，重大的改变可能涉及进一步申请完整的规划许可，所以先与当地规划当局讨论你的计划。

我的规划申请获批准的可能性有多大?

根据MyJobQuote的数据，在英格兰，大约86%的申请被批准。规划许可被拒绝?在处理了拒绝的原因后，您可以修改并重新提交，或者您可以向规划检查机构提出上诉。

大约40%被拒绝的户主申请后来在上诉中被批准。

如果你在没有规划许可的情况下建造会发生什么?

虽然在没有规划许可的情况下开发土地并不违法，但它是不合法的，因此，如果你的项目没有获得批准，那么当地规划当局可以采取行动改变或拆除该工程。在这种情况下，你可以提出追溯规划申请，如果被拒绝，你可以上诉。如果你输了，代价可能非常大。

未经许可擅自改变保护建筑是一种刑事犯罪，在极端情况下可能会导致起诉和巨额罚款，甚至监禁。所以一定要先申请批准。

什么是4年规则?

这是一个法律漏洞:如果在完成后的四年内没有采取强制行动，该发展项目将免受强制行动的影响(变更用途则为10年)。

在这种情况下，如果你能证明该建筑物在过去四年一直在同一用途，你就可以申请“合法建筑证明书”。这样开发就合法了——但这风险太大了，不能冒。值得注意的是，被故意隐瞒的变化将不符合时间流逝的“四年规则”获得同意。

我可以获得农村住宅的规划许可吗?

许多人认为，如果你在农村建房，就更难获得规划许可。然而，作为我们的指南，这当然不是不可能的农村的规划许可解释说。

事实上，根据《国家规划政策大纲》第80段(以前是第79段和第55段)的规定，如果你的项目能被证明具有特别的建筑价值和价值，你甚至可以在绿化带上建造。

（更多的：5个令人难以置信的家园，打破了严格的农村规划规则）

你能在你不拥有的土地或房屋上申请规划许可吗?

你可以在这个国家的任何一块土地上提出规划申请——你不必拥有它。

你可以在任何一个网站上提交无数的规划申请，并选择使用哪一个。只要它是最新的，你就不必使用最新的