规划顾问指南:你需要吗?

当涉及到了解细节的时候规划许可在美国，规划顾问是可以求助的专家。但是，他们能为项目带来什么?他们能如何帮助你?

你可能想要建造一个单层的扩建，把你的车库改造成一个奶奶的附件，或者完全改造你的房子，或者从头开始建造一个新家。无论你想做什么;一切都取决于规划许可。

因此，规划顾问可以在以下方面提供帮助和建议:

• 准备和提交规划申请
• 对拒绝规划许可提出上诉
• 透过地盘评估及发展可行性研究，就潜在发展机会提供意见
• 在公众质询中代表客户利益
• 环境影响评估
• 总体规划及城市设计研究
• 政策研究
• 公众谘询及参与
• 执行通知
• 合法证明书

规划顾问是一群专业人士的一部分，其中包括数量测量员，能源评估员和更多的人-项目经理也可能在名单上-但他们的参与可能是项目的成功，相反，他们的不参与可能是项目的失败，这是肯定的。

由于我们的规划系统日益复杂和不断变化的性质，在我们经营的世界中，规划顾问的使用正变得越来越普遍。即使你相当确定你的申请会成功，你也必须能够巧妙地发挥实际申请过程本身的政治作用——这是一个充满委员会、官员、社区基础设施征费根据《美国宪法》第106条，双方同意，也很有可能会上诉。

然而，许多自建者和翻新者面临的问题是，尽管默认的建议是聘请所有你能找到的专业人士来让你的项目成功，但你不想做得太多;当然，你也不想花不必要的钱。那么该如何进行呢?

（更多的：成功计划的秘密）

我何时需要规划顾问?

在许多情况下，使用规划顾问是可取的。请记住，他们对不断变化的规划政策的知识和看到“大局”的能力肯定会胜过建筑师的建议，在某些情况下，甚至是当地规划官员的建议。

在第一种情况下，当你试图衡量一个你可能认为是正在建造的建筑地块的发展潜力时，应该使用顾问。在承诺购买房产之前，花几百英镑进行可行性研究是一项非常明智的投资。

红风筝发展咨询公司的Deirdre Wells说:“在一开始就有一个规划顾问，就是否值得购买一个地点提出建议，这真的很有价值。”“这是一个主要的技能领域，在很多情况下，我的建议是远离那些在街上的人看来是安全的赌注，另找一个地方，因为出于(有时是模糊的)政策原因，它没有前景。令人担忧的是，规划政策有多么复杂，变化有多么迅速。”

然而，可行性研究可能不仅会让你放弃潜在的开发项目;规划顾问带来的知识可能会为你和其他潜在买家带来意想不到的机会(例如，建议这块地可能适合几套住宅，而不是利润不那么丰厚的一次性住宅)。

可行性研究往往可以在委托后的几天内进行，而且往往能在地方和国家规划政策的背景下对一个地点提供的总体前景给出准确的指示，而不是对单个方案进行详细的分析。大多数规划顾问都会提供这样的服务，你需要支付500- 1000英镑的固定费用。然而，一些规划顾问会为你的机会提供“审计”——一种可行性研究——大约100-300英镑。不要期望有太多的细节，但这是一种更经济有效的方式，以规划的方式看到土地的谎言。

对于希望获得方案批准的自建者或翻修者来说，通常的做法是依靠建筑师来管理这个过程。然而，尽管建筑师可能在处理复杂的规划应用、处理规划政策、当地的计划更新规划景观等并不是他们的日常工作。因此，在规划申请可能存在争议的情况下，顾问很可能是团队中有价值的补充。

Martin Hall的RIBA获奖Hall & Bednarczyk事务所聘请了一位规划顾问来管理Carreg a Gwydr的申请，这是一个非常现代的替代住宅，在2012年获得了每日电讯报住宅建筑和翻新奖。在最初的方案被否决后，一名规划顾问被收买了。我们意识到我们正在进入波涛汹涌的水域，需要一些专家的帮助，”他解释道。“在我们的案例中，规划顾问能够以上诉检查员感到舒服的方式塑造论点——使用基于政策的语言，而不是情绪化的论点。一名顾问可以带来巨大的保证，因为有人在董事会上有广泛的经验和对规划政策的完全理解，特别是在当前有如此多的政策变化的情况下。建筑师不太可能熟悉正在发生的一切。”该项目最终在上诉后被批准。

Deidre Wells为您报道。“最重要的是，规划顾问带来的经验使他们能够提出新的想法和策略，让客户得到他想要的东西，即使这需要分阶段的方法。例如，在某些情况下，在进行新的构建或转换之前，可能需要获得一份确认现有使用是合法的证书。这需要大量的研究、法律解释和获得法定声明的指导，但可以使项目顺利走向成功。

“许多独立顾问既为地方政府工作过，也为私人客户工作过，他们提前了解可能会遇到哪些问题，因此能够提前解决这些问题。”

什么时候我可以避免使用规划顾问?

并不是每个项目都需要顾问，许多项目——甚至是一些更有争议的项目——根本不需要顾问。

建筑师马丁·霍尔说:“规划顾问对项目的价值取决于出现问题的原因。如果争议的问题是基于设计的，那么实际上建筑师仍然可以是关键的参与者;然而，如果是基于政策的，顾问就会变得更加重要。是否聘请规划顾问是一个非常微妙的争论，尤其是因为在我看来，在个人住宅项目的这个阶段，你可能有太多的专家。”

并不是项目的大小需要聘请顾问，更多的是潜在的问题(包括麻烦和扩大的机会)决定你是否需要聘请顾问。

你可以自己进行大量的研究，以便对开发的可行性得出自己的结论。所有地方当局都有一个地方计划，可以在他们的网站上查看。本本地计划将是评估您的申请的主要考虑因素。

阅读与你的场地相关的个别政策(例如绿化带，乡村建筑的再利用等)，看看你自己的提案是如何堆叠起来的。在该网站上搜索该网站过去的应用程序。读了国家规划政策大纲(在新标签页打开)看看你的建议有什么关联。

然而，所有这一切的问题在于，你只能从近几个月来在当地处理这些政策和计划实施问题的专家那里得到全面的最新情况，而且在许多情况下，他们对规划官员直呼其名。你可能会认为花100-500英镑从当地规划部门获得申请前的建议是更好的花钱方式。在某些情况下，你是对的，但当地的案例规划官员不太可能提供任何东西，除了对规则及其如何应用于你的提案的直接解释;咨询师知道变通方法，并能释放出巨大的潜力。

由于在网站上遭遇拒绝可能会极大地损害其日后获得批准的机会，因此从流程的一开始就与顾问接触是值得的。正如迪尔德丽·威尔斯(Deirdre Wells)所言:“规划师常常需要在第一次被拒绝后帮助建筑师和客户，通常在第二次尝试时就会成功。”然而，关键是要明白，你并不总是需要一个。马丁·霍尔说:“当存在复杂的规划场景时，使用规划顾问是最合理的——简单的情况不一定适合采用专横的方法。”“当申请处于委员会审议阶段时，委员会成员实际上可能会对申请人的人性化方法做出更好的反应;同样，专业人士更适合向检查人员展示。”

但是，如果有了额外工作的机会，一个毫无希望的自我建造者接触过的规划顾问，难道不会为了得到一点工作而倾向于吹捧它的前景吗?迪尔德丽可不这么认为。“坦率地说，我们有更好的事情要做，而不是参与那些不需要我们的计划，并且会告诉客户，如果一个案件非常简单，他可以在没有我们的情况下处理。我唯一见过的毫无必要地雇佣规划顾问的情况，是写一份反对另一个人的方案的意见——只是重复反对意见，并添加参考资料——而其实一封更简单的信就可以做到这一点。我们有专业的注意义务，并非常认真地对待它。”

如何找到一个好的规划顾问?

在很多方面，这和在你的项目中与其他专业人士打交道是一样的——推荐大有帮助。当地知识是非常有益的，因此你应该搜索RTPI的注册(在新标签页打开)让最近的顾问来探个究竟。实际上，我们周围并没有大量的规划顾问(通常每个地方当局都只有少数几个，就作者的情况而言，通过RTPI的在线搜索工具找到的一位顾问“太忙了，无法接受新工作”，于是推荐了15英里外另一个城镇的第二名当地顾问，该顾问从未回复我们的电话)。所以你没有太多的选择。

你还可以通过查看哪些人参与了成功的当地规划申请来获得当地的建议(你甚至可以冒险给规划部门打电话)。许多本地架构师和开发人员也有使用顾问的经验，所以如果你能接触到他们，就多找一些名字。

一些规划顾问在处理一次性项目方面并没有真正的经验，相反，他们更愿意花时间为更有利可图的大型住宅和商业项目的大型开发商工作。也不要被事务所的规模所吸引。最糟糕的错误之一是为你相对较小的项目选择了一家较大的公司，然后他们会让一名初级员工参与其中，通常会导致相当不满意的体验。最好有一个经验丰富的本地单人乐队，他们可以处理工作，并为你投入一些认真的时间。

您应该确保您的顾问是特许的(即RTPI的成员)，因为这意味着他们将遵守行为准则，更重要的是，他们将拥有专业赔偿保险。

规划顾问的费用是多少?

通常的安排是在每小时收费的基础上提前商定固定的费用，如果遇到不寻常的情况，还会有额外的费用。费用根据技能和经验以及当地因素和计划问题而有所不同，但处理简单申请的费用预计在2- 2500英镑左右，上诉的费用也差不多。成本越高，项目越复杂，或者需要与规划部门长期合作。有些顾问会很乐意根据他们对工作量的估计来安排一个“上限”数字。购买前可行性研究的成本可能在1000英镑左右，尽管一些顾问会提供“桌面”审计，但价格要低得多。

自建，甚至一些重大的翻新可能会导致社区基础设施税，经济适用房贡献和第106条款协议的高负债。正如顾问Deirdre Wells所说:“规划顾问将确保这些成本保持在最低水平，并在可能的情况下确保分期安排，以便将费用分摊到一个项目中。我已经记不清有多少次，建筑师一开始就建议客户遵守‘要求’，做出了顾问认为不合理的贡献，或者可以大幅减少的贡献。”

在Deirdre提到的一个案例中，一个当地的小建筑商(有一个赞助人)找到了一位建筑师，要求他设计一个方案，将一个空置的酒吧改造成一座房子，并在酒吧的花园里建造额外的单元。不幸的是，这引发了106条款协议的巨额付款要求，并惹恼了想要保留酒吧的当地人。该计划在几个月后陷入僵局。

一位规划顾问被请来，他制定了一项策略，得到了教区委员会和当地邻居的支持，提出了一个令人信服的理由，认为酒吧的损失不会对社区造成任何伤害，还通过谈判减少了超过10万英镑的基础设施支出，并确保了分期付款，而不是全部预付。

（更多的：如何赢得教区议会的支持）

如何做决定:规划顾问的建议

规划顾问Ken Dijksman分享了他的建议:

“我的建议是，如果你的计划涉及重大的财务投资，你应该至少从顾问那里购买一到两个小时的初步规划建议，以确定你打算做的事情可能出现的潜在问题和机会。

“一个好的规划顾问，在最坏的情况下，是预防规划问题的保险单;一笔你想避免的，并且你希望证明是不必要的花费，就像度假时的健康保险。在最好的情况下，规划顾问会指导你完全避免需要规划许可，或者以一种将成功可能性最大化的方式处理你的规划申请方案，如果出现问题，他们会为你挺身而出。”