规划条件:终极指南

整个世界的规划都被严重误解了，没有什么比人们谈论“获得规划许可”更明显的了。是的，你现在有权建造一所房子或扩建，如果你有详细的规划许可，它的设计和选址都是一致的。

但规划许可是有条件的。

未能向当地规划当局“解除”这些条件将使该许可以及随后在现场进行的任何工作无效。

当你购买建筑用地在规划许可已经到位的情况下，你必须阅读和理解这些条件，并确保它们能够在你的职权范围内得到满足或履行。

作为一个只有一个地块的自建者，或者作为一个扩展者，这些额外的细节应该(理想情况下)在几个月内达成一致。

虽然其他条件必须在入住前处理，但有些条件是为了限制你未来可以做的事情。

什么是规划条件?

这是了解规划条件的关键点:您拥有规划许可，但它受制于所有附加条件的要求，如果未能履行这些条件，该许可将作废。

对规划条件的最大批评之一是它们涉及延迟。在需要更多关于生态的细节，以及可能需要进行生态调查、林木评估和树木保护计划时，情况尤其如此。

规划条件也可能非常昂贵——要求提交考古评估和挖掘计划的简短条件可能要花费数万美元。

另一方面，有些条件非常直接，有助于保护邻近的房屋。

规划条件是允许批准的小字体，更精细的细节稍后解决。在同意书中加入规划条件可能是一把双刃剑。它们无疑有助于获得许可，但也可能令人沮丧，因为整理它们会增加规划过程的时间。有些甚至需要在任何工作开始之前解决。

确保规划条件能够得到满足是至关重要的，因为不这样做将阻止建设开始，甚至可能使同意无效，并可能使地块变得毫无价值。

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一般规划条件

规划条件涵盖了整个范围的工程，有不同的形状和大小。常见情况包括:

生效日期

规划许可通常包括一项条件，规定必须在获得许可之日起三年内开始开发。

建筑的位置

建筑物的位置通常会作为详细设计和审批过程的一部分来确定，但最终的楼层水平可能会在以后的审批中有所限制。规划当局将特别关注拟建建筑的位置和高度，以确保它不会对邻居造成不适当的影响，并与街景相适应。如果当地地区受到洪水的影响，将更加强调已完成的地板水平。

外部材料

尽管有规定，大多数规划部门还是会施加一个条件，要求外部材料的批准。典型材料包括:

• 外部包覆
• 砖砌的
• 渲染
• 门窗
• 屋顶瓷砖
• 外部细木工的饰面/颜色。

对于第一次自己建造房屋的人来说，选择如何装修他们的房子是非常令人兴奋的，但也可能会令人沮丧，因为规划部门可能不同意你的建议。

仔细选择材料，听从专业人士和策划部门的指导，始终确保所提出的内容能够及时提供。我们也经常会发现砖块等材料需要很长时间才能交付，因此如果获得批准，可能会推迟建造的开始。一些地方规划部门会要求你提供细节，而另一些则会要求你提供砖和瓦片的样品。

洪水风险

通常情况下，环境署会在征求意见期间对申请提出意见或提出反对。

反对意见将要求进行洪水风险评估以解决他们的担忧，并可能施加条件以遵守洪水风险评估的结论。

好消息是，洪水风险在规划过程中得到了解决，因此，相关条件通常仅限于确保合规，因此它们不应该阻止工作的开始。

公路要求和安全通道的提供

在购买地块之前，通道和任何高速公路限制强制实施的规划许可应先进行核查。设置能见度以提供安全的访问是很常见的，但不幸的是，在现场形成它们并不总是简单的，甚至是不可能的。确保满足高速公路条件所需的土地是在你的所有权范围内，或者至少，你有一个法律协议，可以在别人的土地上形成一个可见范围。

在准备您的地块开始工作时，尽早建立对站点的安全访问，最好是在构建开始进行之前。

通常有一个条件与任何停车场的供应和铺装有关车道．布局将在平面图上注明，但表面材料的选择可能需要商定。

树木与生态

有生态问题的土地，可能会经过一个较长的规划过程，包括各种调查和研究。生态报告将建议如何管理受保护的物种和植物，以及在建筑工程开始前应该做些什么。

虽然管理生态系统可能很复杂，但通常不贵，但可能很耗时，这取决于你想开始建造的时间以及物种可以管理或迁移的时间。

树木，尤其是那些与拟议建筑相邻的树木，也可能是规划条件之一。除非已在地盘图则上指明，否则有关的保护措施须获批准，以确保有关树木在建筑工程期间受到保护。

考古

有历史价值的地点可能要进行考古研究，以确定考古沉积物的范围。在考古不完全了解的情况下，在进行发掘时可能需要一份观察简报。

坏消息是，考古的成本必须由自我建造者承担，所以希望发现的结果是有限的，否则会花费大量的时间和金钱。幸运的是，自建项目的规模是有限的，因此通常不受Time team风格的调查。

景观设计和边界处理

大多数，如果不是全部，规划许可将要求在建筑工程开始之前批准景观美化方案。虽然这看起来还为时过早，但实际上很有用，因为它有助于规划需要在现场保留的景观。这也意味着，与实施批准方案相关的增值税可以回收使用的大部分材料。

地面和污水的处理

所有规划申请都必须详细说明地面和污水排放的处理方法，这应反映在图则中。

然而，大多数地方当局将要求在现场开始工作之前，提供详细的图纸和建议，以显示将要采用的精确安排。

准许发展权的限制或取消

任何规划许可的一个重要考虑因素是是否准许发展权(你可以对物业进行的工程，例如小型扩建，无需规划同意)已被终止或缩减，作为同意的条件。通常都是这样，尤其是在敏感或有争议的网站上。

任何限制都可能意味着未来的任何扩建，或者在极端情况下，建造像花园棚子这样无害的东西可能需要明确的规划许可。

如何解除规划条件

解除规划条件并不困难，但需要正确的提案才能获得批准。

因此，最好有一个专业的规划人员参与进来，否则这个过程可能会变得相当漫长，而你要弄清楚规划部门在寻找什么。

值得注意的是，一些规划条件需要在构建之前解除，而其他条件则需要在构建期间或构建结束时解除。

一份名为申请批准详情按条件保留都需要填写。确保:

• 你引用你的许可引用
• 条件号
• 他们要什么就提交什么。

如你的建议被接纳，完成规划条件的时间应不超过六至八星期。

规划人员都是大忙人，所以审批有时需要更长的时间才能确认，这可能会阻碍现场开工。

在实践中，地方规划当局所需要的时间长短可能会有很大差异，这取决于许可的规模和复杂性以及规划官员的态度。对于一个扩展或自建的地块，八周应该是他们需要与你合作达成任何必要协议的最长时间。

如果没有回应，申请人可以在申请六周后向委员会提交“视为出院通知”。这给了委员会两个星期的通知，除非收到回应，否则该提案将被视为批准。

排放规划条件的成本是多少?

每项申请均须缴付费用以批准详情。批准户主申请附加条件(例如延期)的费用为34英镑;一套新的单人住宅的价格是116英镑。

同时提交与所有规划条件相关的详细信息是一个非常好的主意，因为这样你只需要支付一笔费用。如果你分别提交它们，你需要支付一笔费用来清除每个条件——费用可能很快就会增加!

我可否就规划条件提出上诉?

市民可就规划许可证内的条件提出上诉，理由是该条件不公平、不合理或非法。

例如，他们可能不同意你想要使用的材料。在这种情况下，你可以尝试协商一个替代方案，或者你可以提出上诉，这与正常的规划上诉一样，可能需要六个月的时间来解决，并不能保证成功。

因此，我的建议是，您应该尝试在第一时间将附加在许可上的条件数量减少到最低限度。

举个简单的例子:如果在申请过程中，你与规划主任讨论了你想要使用的材料，并得到他们的同意，这可以避免在要求样品时附加条件。可以起草一个条件，要求你使用这些材料。这确实需要一个乐于助人和积极的规划官员——与流行的观点相反，他们确实存在!

这种方法也适用于树木保护计划、通道和公路细节以及景观图纸等问题。如果你在考虑申请的过程中提供尽可能多的细节，这可以避免理事会在申请许可的细节上施加条件的需要。

另一个技巧是在许可通知发布前要求查看草案，然后你可以要求，在可能的情况下，在开始楼板以上的开发后，条件需要批准。这意味着你可以进行基础工程，条件的释放不应该阻碍建造。

如果你买了一块规划许可的土地，而这块土地已经受到了限制，我的建议是，你要非常仔细地查看这些条件，然后决定你是否可以与它们共存。可以提出规划申请以修改或删除条件。显然，你必须有一个很好的理由，而且在计划方面必须是可以接受的。一个典型的例子是限制农业工人使用房屋的职业限制。

你可以申请移除这个，如果你能证明该地区没有这种住宿需求，就可以成功;这是一项复杂的业务，但关键在于，规划许可等条件通常可以修改。

10年法则

还要记住，条件是受执行时间限制的。这意味着，如果你购买了一套拥有旧规划许可的房子，而有人连续违反其中一项条件超过10年，那么它可能不会受到执法行动的影响。这就是所谓的“10年法则”。当你知道系统如何运作时，这是系统灵活性的另一个例子。

简而言之，处理规划条件更加官僚主义，它可能会延迟您的构建计划，但如果您提前知道这一点，您可以将其全部考虑在内。

寻求专业支持

现在你已经了解了你所提议的住宅的规划许可及其对你的项目的影响，很明显，许可的许多方面都需要专业的支持，以避免落入无意的陷阱。而且，很明显，当你的新家获得规划许可后，与规划师的对话不会结束。

为了能够正确地开始你的项目，因此你需要任命一个专业团队来完成设计，完成许可，获得必要的批准，并帮助你开始构建。

（更多的：规划顾问）