建设农村新家园:第79段指南

在农村建房是许多人的梦想，但规划法使其成为一项非常困难的冒险。但是，《规划法》中有一个例外的原因，可以为农村地区的建筑成为现实提供一线希望。

自1997年以来，规划政策指导7 (PPG7)及其继任者，首先是规划政策声明7 (PPS7)，现在，自2012年以来，国家规划政策框架(NPPF)的第55段(现在称为第79段)正是这样做的。他们提供所有豁免规划许可对于满足特定标准的单个房屋的约束，尤其是它们应该是优秀的建筑。

在某种程度上，作为自我建设者，我们都想要第79段提供的东西。毕竟，谁不想在乡下买一套很酷的新房子呢?谁不想在一长串历史悠久的乡村别墅中建造一座新家呢?谁不会想到一块土地的价值可能会大幅上涨呢?

听起来很刺激，不是吗?因为事实就是如此。我们在这里谈论的是成为自建类的顶尖人物的机会，优秀建筑的赞助人，并为您和您的家人在辉煌的家中创造梦想的生活方式。

从第79段可以期待什么

我通常不喜欢一字不差地引用政府政策，因为它晦涩乏味，但是著名的79款哪些可以打开农村建房的大门值得一读:

79年段。规划政策和决定应避免在农村发展孤立的住房，除非....该设计具有卓越的质量，因为它:

• 是真正杰出或创新的，反映了建筑的最高标准，并将有助于提高农村地区的设计标准;而且
• 将显著增强其直接环境，并对当地的定义特征敏感。

这项政策的要点在于，在开放的乡村地区获得许可是很困难的。

一如既往，对词语的解释是批判性的，而且是高度主观的。一个人卓越的设计可能是另一个人在景观上的污点。为了克服政策障碍，你需要一个论据来支撑你的论点。79段的房子很少是建在处女地上的，它们通常是取代现有的建筑、现有的住宅或废弃的场地。这是因为政策要求你展示显著的增强，如果它已经很可爱，这在景观方面是相当棘手的。

（更多的：寻找情节:完整指南）

提出第79段申请的程序与任何其他申请相同，这是一项正常的详细规划申请，但以该段的措辞为依据。主要的区别在于，必须让规划者参与进来，而不仅仅是认为它可以接受，而是认为你的建议非常好，应该允许你在正常情况下建造新房的时候建造它被拒绝．

处理你第79段申请的规划官员会对建议一些通常应该被拒绝的东西感到紧张。你应该尝试获得委员会建筑设计顾问和他们的景观设计官员的支持;如果这些家伙要冒着被判死刑的风险，如果当地没有反对意见，对你会有帮助。因此，与邻居和相关教区委员会交谈可能会有所帮助。

（更多的：如何赢得教区议会的支持）

技术也很重要，任何新住宅都应该能够证明碳足迹最小，使用可持续材料和建筑，甚至更好的是，生态增强。和往常一样，一定要解决所有常见的技术问题，如生态，排水和访问．

相当多的这些房子是在上诉后批准的，因为地方议会没有足够的勇气来支持新事物。但同样地，从委员会获得许可取决于抽签的运气，就规划官员而言，赢得上诉需要你在分配工作的督察中运气好。

为什么农村没有更多的人盖房子?

那么问题是什么，为什么没有更多的人这样做呢?好吧，让我们先建立一些关键规则。

规则一:获得批准并不容易

“这并不是一个后门，让你在其他无法开发的网站上轻松获得批准，”他说罗伯•休斯(在新标签页打开)他是一名计划顾问，很快就获得了PPS7专家的声誉(业内许多人仍然用这个传统标签来指代这些类型的项目)。

规则二:这种事几乎不会发生

在豁免出台后的15年里，自建住房的数量明显不足100套(从项目的性质来看，PPS7房屋不适合投机项目)。一年六次。

规则三:这很困难，而且有巨大的财务风险

如果你失败了，你将损失数万英镑，没有任何回报，也没有回头路。众所周知，要满足该条款的具体标准是非常困难的，即使你觉得你已经满足了，在他们看来，决定首先取决于当地的计划委员会，可能还有一个上诉检查员来判断你是否满足。(顺便说一下，上诉会增加你的巨额账单)。

规则四:你可能还没有找到网站

而且你肯定不能只是为了获得PPS7的批准而购买它。罗伯·休斯说:“为什么一个网站有机会获得批准，而另一个没有，这是不可能概括的。”

“我在不同类型的土地上，在不同的景观上都取得了成功，但你可以有一种感觉。毕竟，PPS7房子应该是一个只能在特定场地上实现的房子。在偏僻的地方买一小块地，希望得到它，通常不是最好的办法。”

规则五:放弃控制

如果你对PPS7感兴趣，请注意你将把项目的控制权交给一个专家团队——这是唯一现实的成功之路。

规则五(a):不是你选择他们，而是他们选择你。

规则六:你不能向别人学习

根据现在的第79段批准的每一栋新房子都应该是创新的，因此，根据霍克斯建筑公司的理查德·霍克斯的说法，“提高标准——它们需要成为地标性建筑。”当然，如果你只是复制前人所做的，即使之前已经成功了，也无法提高标准。这是这条路线最大的难题之一——你必须一次又一次地重新发明轮子。

找到合适的地点

Adam Architecture的总监休·皮特(Hugh Petter)表示，大部分成功的PPS7住宅都是在长期被遗弃的乡村住宅的地方设计的。从规划的角度来看，它们不是替代住宅(原来的房子由于选择、事故或疏忽，很久以前就被拆除了，因此从规划的角度来看，它们是原始遗址)，但是，休说:“住宅的原则已经建立了很长时间，这一事实肯定是有帮助的——尤其是建立了‘房子属于这里’的感觉。”

完美的PPS7网站应该有这种感觉——一种众所周知的难以确定和不可能规定的X音素。然而，PPS7房屋的选址对其成功的几率要比普通房屋重要得多——事实上，这是论证的一个基本部分，因此非常重要。

听起来相当不科学?因为事实就是如此。这一切都是关于诠释和感觉，而不是公式。

地方规划政策会在一定程度上影响批准的机会，但作为PPS7专家规划顾问罗伯•休斯(在新标签页打开)他解释说，“PPS7下的每一份提交当然都会与当地的计划政策相矛盾，因为这是在开放的农村地区的新房子——但[他的成功方法]的关键之一是在计划的其他地方寻找可能提供一些支持的政策。”

也不是说有些地区比其他地区更适合pps7。有些地方当局可能比其他地方当局受教育程度高，有些地方当局可能更符合第79段的申请。

其中一个尚不清楚的情况是，该地点与现有定居点的距离如何影响任何批准可能被视为“孤立”的方式。你不会指望在一排现有房屋的尽头看到新的“乡村住宅”，无论是否毗邻农田。

（更多的：指定区域）

然而，罗伯·休斯说，事实并非如此。“诺丁汉郡绿带的一所房子(这是马普尔利平原的房子，由Marsh Grokowski设计)的PPS7申请被拒绝，不是因为设计，规划官员认为它符合PPS7中列出的所有标准，而是因为房子直接毗邻大诺丁汉市区的房屋(从定居点边缘穿过道路)，因此不能被视为孤立的。这一论点在上诉中被推翻，这意味着“隔离”，或被认为缺乏隔离，本身不是PPS7房屋的可行考虑因素。

“当然，我们认为适合建造PPS7住宅的大量开放农村地区位于绿带，这是所有地方规划中规定的地方规划当局绝对禁止进入的区域。然而，好消息(取决于你的观点)是PPS7“击败”了绿带的指定。在诺丁汉Mapperley Plains的同一上诉裁决中，上诉检查员承认，新房子将牺牲部分绿带，但特殊的设计超过了这些担忧。

“这项建议将很容易看到和获得，因此，它将成为具有区域和国家，甚至可能具有国际意义的典范。在我看来，这些因素代表着显著的好处。根据我的经验，从一个明确致力于它的赞助人那里获得这种建筑和景观质量的设计，以及在环境方面潜在的深远重要性的机会非常少。”

对设计风格的影响

自PPS7以来，可持续性议程已隐含在这些条款中，显然是NPPF的基本组成部分，尽管第79段未提及。

更重要的是，根据Paul+O公司的保罗·阿克兰的说法，可持续性已经成为项目通过的一种方式——一种宣称创新的方式。“这种平衡已经走得太远了，”他说。“因此，可持续性正在成为人们考虑的一个重要部分，并成为人们度过困境的一个借口。因此，虽然这些项目都有可持续发展顾问，但危险在于，这些设计几乎成为了自己的借口，而不是大胆或勇敢，这当然是PPG7最初的意图。可持续性来了，导致地下的地堡。”

这给我们带来了PPS7家世界内最大的摩擦点-传统和当代之间;复兴主义者和进步主义者。毫无疑问，这种类型的住宅有一个从传统到现代的自然演变——尽管同样正确的说法是，在古默定律的早期，被解释为有利于宏伟的乡村庄园，有相当一部分在风格上是完全现代的。今天，由于PPS7和79的通常解释有利于现代设计，大量传统风格的设计仍然得到批准。

很简单，79将考虑所有人，但命令式要求是这样的:

• “真正优秀或创新，帮助提高农村地区的设计标准”
• “反映建筑的最高标准”
• “显著增强其即时环境”
• “对当地的典型特征保持敏感。”

“79号和PPS7号之间的一个关键区别是文字上的一个非常微妙的变化，”罗宾·汉密尔顿说，他是“哑铃”的工程师老板，这座位于德比郡的PPS7号住宅目前正在建设中(他还管理着一个PPS7专业设计团队。国内革命(在新标签页打开))．“以前是‘卓越的质量和创新’，而现在是‘卓越的质量或创新’。”

看看目前在79岁以下获得批准的房子，不可否认，这种平衡强烈倾向于所谓的乡村住宅形式的当代解释。但看看这些房子的主要特征，你就会明白古默的那句老话——“为乡村房子的传统添置”——是如何继续发挥影响的。

许多房子的规模都很大——我们遇到的最小的房子大约300平方米，许多房子超过1000平方米。

有趣的是，相对较高数量的PPS7房屋从未建成，这在一定程度上可能是由于场地的所有者希望利用他们新的有价值的场地变现，但更有可能是因为计划的规模和建造成本是如此天文数字，以至于继续下去变得不切实际。事实上，一些pps7批准的地块已经推出了可供选择的“较小”方案。

然而，无论风格如何，这些PPS7的房子都需要非常密切地关注他们的环境——满足55条款四部分中的最后两部分。这是所有关键建筑师对任何追求这一路线的方案进行建筑评估的基本部分，是确保现代、有棱角的、当代方案与他们柔软的、英式的、通常是田园景观很好地结合的关键环节。

景观设计与当地的概念紧密相连。这不仅仅是一个事后的想法——这是景观设计作为整个方案的一个基本方面。

大多数建筑师从设计的第一天起就将景观设计师作为设计团队的一部分，根据Sadler Brown的Kevin Brown的说法，这和房子一样重要。

然而，如果在第79段中有一个关于设计风格的标准，那就是设计应该是“卓越的质量”和“建筑中的最高标准”。无论风格如何，都无法回避这一点。当然，这是问题的核心，也是为什么为79套房子寻求这条路线如此冒险的原因。

选择合适的建筑师在农村建造房子

首先，要仔细选择与你一起工作的人。好消息是，至少在一定程度上多亏了第79段，它不再像以前那样是一家封闭的商店了。许多新名字首次成功获得认可;坏消息是，在您真正开始与架构师接触之前，很难知道您的架构师对79流程的含义有多少理解——这涉及到承诺。

面试过程应该以他们处理这类项目的方式为基础。你会想听到他们理解的证据，不仅是建造令人印象深刻的大房子的重要性，还有他们将如何处理79的标准，以及他们可能会用什么理由来证明他们的计划是正确的。团队的使用可能是基本的，可能包括景观专家，可持续发展顾问，当然还有规划顾问。

他们是否了解使用设计和同行评审小组来获得一些证据来证明他们的方案的“特殊”性质?他们能否展现出对当地景观和本土问题的理解，这将对计划的成功或其他方面产生巨大的影响。他们是否至少熟悉已经获得成功的方案，并且在他们之前的工作中，你是否看到任何证据表明他们能够再次为你的项目提高标准?此外——这不是关键，但肯定有帮助——他们能否在教育、职业发展和以前的项目方面展示自己的背景?

选择了你的架构师之后，是时候抛弃你通常对自我构建过程的自负了。

根据Hawkes Architecture的Richard Hawkes的说法，“这类房屋的设计过程要复杂得多。我们在整个过程中竭尽全力。这些房子应该是crème de la crème，质量需要在应用程序的各个方面都很明显。最重要的是，我们需要控制争论。”

你需要明白的一件事是，虽然这是你的项目，如果它建成了，你会很喜欢你的房子，但要把它建成，你需要把控制权交给专业司机。首先，不要期望做太多的简介。也许可以指定一个大致的大小，希望建造的预算和关键房间。但不要开始把你看到和喜欢的东西带进剪贴簿，因为项目最终会变成这样，这是建筑师、规划师和他们所解释的政策、景观和其他专家的共同意志，等等。

规划过程当然至关重要，知道如何利用这一过程(毕竟这是一个部分政治过程)对成功的机会很重要。这往往是一个非常复杂、复杂和耗时的过程。

“一个一贯的主题，”规划顾问罗布·休斯说，“是需要教育规划委员会关于PPS7，以及它的作用，作为过程的一部分。不同地方政府之间的理解差异很大。”

另一个重要的问题是确保该方案不会被案件官员直接拒绝——作为PPS7方案提交，它应该提交给委员会。该委员会可以了解该计划，并进行实地考察——所有这些都使它成为一个更有可能参与的过程。

上诉可能会使设计过程的长度和成本上升到一个更高的水平，但承诺这条路线是一个巨大的财政承诺。来自专门设计PPS7住宅的建筑师的大多数估计表明，它的成本可能在30-10万英镑之间。

证明创新和工程学的兴起

在这一条款的历史中，措辞的微妙变化有一个有趣的发展，那就是越来越强调该方案的创新性。事实上，在79个方案中，现在可以证明创新，而不是被视为“卓越的质量”，这为设计师提供了更大的灵活性，而不一定使其更容易实现。

当然，创新可以用设计来解释。当然，创新是更自然地适合当代方案的东西——一些房子只是看起来不同，因此是“创新”，但这并不意味着传统方案不能使用它。

创新也可以从家庭工程的角度来解释——“房子就像机器”——这是PPS7方案中一个重要的趋势。

当然，创新的问题在于，它需要不断提高标准。根据定义，它只做了一次，就无法复制。

根据罗宾·汉密尔顿的说法，证明创新不仅困难，而且最终会弄巧成拙，有可能创造出孤立存在的一代原型房屋，而不是提高更广泛的住房标准。

当然，《79》的全部意义在于，这些房子是例外，而不是成为规则，但你可以理解他的观点。