如何获得规划批准

“他们到底是怎么得到这个计划的批准的?”这是一个我经常听到的反问句。有时出于嫉妒，有时出于惊讶，有时出于厌恶。

对于行业外的人来说，为什么有些房子得到了许可，而另一些没有，这是一个谜。作为一个自我建设者，你知道的越多规划许可而政策——以及为什么有些申请被批准，有些申请被拒绝——你的计划越有可能被通过。

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计划决策基于什么?

规划审批决定基于国家和地方规划政策，即国家规划政策框架(NPPF)，它构成了地方当局地方规划的基础。

行话是“物质考虑因素”——与规划有关的东西，在决定规划申请时要考虑到的东西。

要注意的第一个关键点是，基于规划政策的规划决策可能完全不同，这取决于站点的位置。因此，了解一块土地或财产的背景对于掌握规划许可是否可能被授予是绝对必要的。

不同的领域适用不同的政策;换句话说，与道路一侧的场地有关的规划政策可能与另一侧的不同。

一个很好的例子就是国家公园的规划政策:它们将比公园以外地区的政策更具限制性和控制性。这同样适用于其他指定区域例如自然保护区、具有杰出自然美景的地区、列入保护名单的建筑物内以及对野生动物有敏感限制的地点。

规划申请中应该省略的内容

规划通常被描述为一种天平，被称为规划平衡:一些事项对建议有正面的权重，而一些事项则对建议有负面的权重。

有一些问题确实与规划无关，它们不是“实质性的”，就规划当局而言，它们不会对提案产生任何支持或反对的影响。这些是一些既不会帮助也不会阻碍你的新家或扩建的事情，包括:

个人情况

每个人都有一个很好的理由，为什么他们应该被区别对待，为什么他们真的应该拥有自己梦想中的房子。但在规划方面，个人情况对某件事是否可接受产生任何影响是极其罕见的。

有这样的例子:如果有人严重残疾，有真正的理由因为特殊需求而受到区别对待。但在绝大多数情况下，你自己的个人、经济、家庭、婚姻或情感压力对获得规划许可没有任何影响。

你是谁

规划许可是附在土地上的，提出申请的人的身份通常是无关紧要的。农场工人的小屋可能需要申请，这听起来像是个人许可，但实际上不是。它是关于农场工人和住所的需求，而不是农场工人的具体身份。

同样地，你也可以在你的花园申请一套“老奶奶公寓”，理由是需要辅助住宿。有关个人的身份无关紧要。根据规划政策，该许可涉及功能需求，而不是涉及“老奶奶”的个人身份。

损益

经济状况很少会对住宅规划产生任何影响，对自助建筑者来说更是如此。因此，有关财务问题和满足规划要求所涉及的成本的争论将与规划许可无关。

人们总是有充分的经济理由来争论规划，所以除了可行性问题(这可能会破坏社会所需的东西，如经济适用房的提供)，利润或缺乏很少与获得许可有关。

规划申请应包括什么-“物料”事项

获得许可的“重要”规划问题清单要长得多。以下是一些重要的事项，可能构成规划决策者评估的一部分:

原则

首要的规划问题必须是原则——你想要建造的东西在你想要建造的地方原则上是可以接受的吗?简单地说，大多数时候，在现有定居点内建造房屋“原则上”是可以接受的。

另一方面，通常在开阔的乡村定居点外建造房屋在原则上是不可接受的。为了克服在农村盖房子的“原则上”困难，你需要有一个很好的理由。

你可能正在替换现有的建筑或改造谷仓。或者你可能会提出一个卓越的设计质量的房子，在景观和视觉方面证明自己。但是，对原则的理解是重要的，在规划政策“原则上”反对方案的情况下，一味地试图获得许可是没有意义的。

设计与外观

这是一个非常棘手的领域，因为规划确实涉及到由规划官员和委员会成员做出的主观判断，即他们是否认为房子的设计、规模、特征、建筑方法和总体视觉影响与特定位置保持一致并具有特色。

在品味方面，显然存在着无数的分歧机会。这就是为什么计划委员会经常因为不符合要求而拒绝一些事情;这可能是拒绝的默认理由。选择一个了解你想要建造的领域并且有能力说服决策者的优秀架构师将是关键。

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住宅设施

在建成区，对邻居的影响总是很重要的。这是关于潜在的遮蔽，忽视，物理控制以及你想要建造的东西与近邻之间的直接物理关系。

大多数规划当局都有设计指南和补充规划文件，阐明了经验法则和标准，以决定他们是否接受窗户之间的距离以及新扩建或房屋与附近现有物业之间的关系。

因此，在被新开发项目的想法冲昏头脑之前，请先检查一下该地区“住宅设计指南”中规定的标准和设计标准。

遗产

在自然保护区之外，越来越多的未列入名录的建筑正受到重视。“非指定遗产资产”一词几乎可以指任何房子，只要是市政规划官员认为重要的房子。因此，他们可能会试图阻止它被拆除，或者他们可能会以遗产为由，反对扩建的规模和位置。

很明显，在保护区域内，在列出的建筑的设置中，也有许多保护和遗产的问题需要考虑。

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对景观的影响

一个重要的材料考虑因素——新发展项目的规模、位置、使用的材料和必须保留的树木通常都是由景观敏感性决定的。

这个国家的不同地区都有特殊的景观名称——比如杰出的自然美景、遗产海岸或国家公园——在试图获得规划许可时，了解这些地方很重要。

它确实意味着异常现象将会存在，而且似乎在同一景观中的发展将会受到非常不同的对待，因为指定影响一个而不影响另一个。

这也意味着你可以在你的提案中纳入重要的景观种植，并证明树木被保留，树篱得到改善，这可能有助于你的案例。

生态

对于伤害野生动物和破坏栖息地，有非常严格的法律规定，但由于生态影响，很少有规划申请被阻止。撇开那些具有特殊科学价值的地点和那些需要额外开放空间来弥补居民数量增加的地区不谈，在大多数情况下，生态问题归结于蝙蝠、鸟类和大冠蝾螈的存在。

在对野生动物敏感的地区提出申请时，必须附有生态调查。有很多顾问可以提供这些服务，但每年进行调查的时间通常是有限的，如果你不走运，你可能不得不推迟六个月的申请，直到你在合适的季节进行必要的调查。

然而，一旦你做了调查，了解了生态，就会发现这种情况不太可能阻碍开发;更为正常的做法是采取缓解措施，确保在一个计划内容纳野生动物，并保留和提供缓解措施，例如蝙蝠箱或筑巢箱或蝾螈区。如果你想拆除的房子屋顶上有蝙蝠，不要惊慌，只是要知道这很可能会推迟拆除过程。

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公路安全与停车

高速公路和交通问题往往是反对新住宅开发的首要理由，即使是单一住宅。当地政府有停车标准，如果你要盖新房子，你就需要提供停车位。

在一些地方，比如大城市的中心地区，你可以不停车，因为人们可以步行到最近的公共汽车站或火车站。但几乎在其他任何地方都有你需要遵守的标准。

在新入口也有必要的可视性考虑，以确保您可以看到交通。这是绝对必要的，如果你购买一个建筑地块，你要确保它有足够的通道，满足必要的高速公路的要求。

有许多优秀的开发地点空置或未开发，因为它们无法被访问，或者因为访问点被一些没有准备好达成协议的人所拥有。因此，可达性、高速公路安全和停车是关键的材料考虑因素，在任何规划应用中都将非常仔细地考虑。

（更多的：场地出入及停车场）

所以，下次你看到一所房子建在一个陌生的地方，发现自己在问他们是如何逃脱的，可能有必要看看规划历史，阅读规划官员的报告，解释导致许可被授予的决策标准。