评估一个房子是否需要翻新并不总是那么容易。人们决定翻修房子的原因有很多——从赚钱到在房子上印上自己的印记。不管动机是什么，原来的房子——也就是你要买的房子——是关键。如果选择不当，所有后续工作都可能是徒劳的。
完美装修项目的神奇成分是的潜力。然而，评估每年数十万套待售房产的潜力并不像你想象的那么容易。
决定一处房产是值得购买还是不值得购买，意味着要权衡与修复缺陷和问题相关的成本，以及购买价格，以及可能的最终价值。
（更多的：翻新房子）
如何找到装修机会?
虽然用一个快速的在线搜索来找到一大堆需要现代化的房产可能很简单，但困难的是筛选可供选择的房产。并不是所有的经纪人都认识到一些房屋的潜力，所以要接受各种想法——例如，对于有很大改进空间的大地块上的小房子来说，两间卧室的独立平房是一个很好的起点。
另一个好建议是开车四处转转，找出可能空置的房产——追踪房主，他们可能愿意卖给你，以节省房地产经纪人的费用。此外，别忘了破旧房屋的关键市场——拍卖。
首先，搜索土地登记(在新标签页打开)网上。只要3英镑，他们就会让你看产权登记簿，如果你的房子自2000年以来已经出售过。如果没有，那就变身警探。问问邻居，加入当地的网络团体，甚至给房子寄邮件。
如何评估房屋的翻新潜力
在开始评估物业的设计潜力和结构状况之前，有几个基本的问题要问自己:
- 位置好吗?这可能意味着它位于一个以好学校或交通便利而闻名的地区，远离任何主要道路，或者靠近可能被开发商收购的土地。
- 在没有越野停车场的地方，是否有停车空间?
- 附近的房产最近有没有扩建(这表明当地规划者对这一想法持开放态度)?
这些都是固定的，无法改变，不像烂窗户和潮湿的问题。
如何评估房屋的设计潜力
在你买房子之前花任何设计费用是没有意义的。这意味着，作为潜在的新主人，你需要弄清楚以翻新和改善的名义可以对你感兴趣的任何房子做些什么。
首先，考虑在设计方面需要执行的基本任务，以使你正在考虑的房子达到你的要求。
- 有多少额外的卧室它需要卫生间吗?
- 是什么厨房大小(老房子里常见的小厨房是最大的“改进空间”?)
- 如何当前的布局工作吗?如何改进和开放?
- 有扩大范围?
- 有没有可能阁楼转换?
这些问题的答案可以开始形成你计划的任何翻新工作的基础，也会帮助你计算你可能会看到的成本，如果你接受这个项目。
其次，撇开房间的数量和大小不谈，评估布局和内部装修的问题。他们有改进的潜力吗?
- 整理房间流?
- 将之前的扩展创建为“corridor”看起来尴尬的房间?
- 是什么取向房间的位置呢?
- 主要生活区能俯瞰花园还是风景?
- 什么样的位置会成为什么样的主卧室?
- 是唯一的浴室在楼下?
最后，考虑房屋的外观。评估窗户时，不仅要看它们是否腐烂，还要看它们的风格。
- 外部包层可以改进或完全改变吗?
- 有越野停车位吗?
- 花园够大吗?
- 这些窗户需要更换还是可以修理?
- 屋顶的状况如何?它需要新的瓷砖或石板吗?
所有这些都将帮助你开始形成一个想法，你想要做的财产-规划许可允许。
如何评估房屋结构状况
一旦你决定了它是否值得踏进这处房产，对房子的结构状况进行评估是必不可少的——不仅是为了计算出需要做多少工作，或者这是否是一个可行的项目，而且还能让你知道要价是否公平。
你可以学会自己发现许多结构缺陷——这是非常值得做的。然而，任何想买老房子的人，除了有经验的翻新者，都应该委托特许建筑测量师提供建筑报告。除非你有真正的知识，否则省下几百英镑的专家意见是一种虚假的经济。
我需要楼宇报告吗?
虽然能够自己发现主要问题并不能取代调查，但它可以帮助你决定是否值得花钱做一次调查(500- 1500英镑)。有时，翻修一栋建筑的成本相对于其可能的最终价值而言，显然是如此之高，甚至不值得委托进行调查．
如果你委托了一份建筑报告，要知道它的局限性。
测量员只能对建筑物进行目视检查，因此不能发现或揭示隐藏的问题。该报告不太可能包括评估，除非你特别要求，而报告应该包括任何补救工作的时间表，有时按优先顺序列出维修，它不太可能给出这些工程的成本的书面指示。虽然有些测量员可能愿意指出可能的维修成本，但这部分通常由你来找出。
如何判断是否需要重新布线
老建筑里的电气设备经常需要更新——留意老式的保险丝盒、电灯开关、圆插头和织物涂层的伸缩管。
重新布线一个典型的三居室连栋房子(90 - 100 m²)费用从2500英镑到3000英镑不等包括拆除旧的电线，提升和更换地板，以及安装一个新的消费单元，但不包括修复灰泥和装饰。这项工作需要两名电工5到7天的时间。
你应该能够通过检查电线的暴露部分，检查电表和保险丝盒(被称为消费单元)来判断房子是否重新布线。泄密的迹象有:
- 老式的保险丝盒，没有断路器
- 开关和插座样式的混合体，尤指老式的圆销插座或移动开关
- 除现代pvc绝缘电缆外的任何电缆，颜色为灰色或白色
如何发现潮湿的迹象
在你看到潮湿之前，你总是能闻到潮湿的味道，因为霉菌和真菌通常很快就会出现产生霉味或蘑菇味．你也可以发现潮湿的因为水的存在，潮湿的斑块，霉菌，湿或干腐，砖或石制品上的白色盐沉积，和/或墙壁和天花板上的灰泥。了解受潮及其影响的关键是确定来源，然后得出适当的解决方案。
一旦潮湿问题得到解决，任何损坏都必须修复，从结构开始。检查所有暴露在潮湿环境中的木材元素，并让专家检查是否有湿腐或干腐的迹象，或有无蛀木昆虫。如果发现证据，贷款人可能会要求进行化学处理，根据感染程度，这将花费800- 1500英镑
没有潮湿的老建筑是例外，所以不要太担心潮湿的迹象，因为它们总是可以解决的。首先，你需要确定受潮的来源，一旦发现，解决它的方法是简单而廉价的维修或更换。
在旧的砖砌建筑中，可以通过向建筑内外的砖中注入硅来形成防潮层。对于普通的三居室连排房屋来说，这可能要花费大约£3 - 400再加上重新装修的费用(总费用为1200英镑至1800英镑)，因为它通常涉及更换所有地面层墙壁的损坏灰泥，直至高于上升潮气的高度。
下沉的迹象是什么?
墙壁和地板是方形的吗?如果没有，这栋建筑可能已经受损构造运动．在墙上寻找裂缝的迹象，尤其是窗户和门口附近。建筑物的移动可能是由于结构元件的失效导致建筑物弯曲、扭曲或伸展，或由于地面的运动，即下沉(地面塌陷)和隆起(地面上升)。曾经移动过的建筑物是可以修复的，对于一个时期的房子来说，在它的一生中经历过一些移动是很典型的。
重要的是要弄清楚这场运动是历史性的、休眠的还是活跃的。历史运动可能早已停止并被纠正。
灰泥墙和砖石上的裂缝看起来非常令人担忧，但通常只是表面现象。孤立的材料上的裂缝，例如一块砖上的裂缝，或靠近窗户或门口的灰泥墙上的应力裂缝，不太可能是结构性的。
如果裂缝范围更广且有一定规律，即裂纹贯穿一系列砖，则可能存在更严重的原因．典型的原因是地面下沉或隆起，可能需要在墙壁下支撑，或地板或屋顶结构的破坏。
活跃的运动是最值得关注的一种，那里有明显的裂缝和失效的结构元件，有新鲜灰尘和碎片的迹象。拱门和门楣可能坍塌，窗户和门口可能偏离方形。如果支撑地板和屋顶的墙壁移动了，地板和屋顶可能会损坏。
该建筑将不得不稳定，可能是通过支撑或土壤灌浆，然后进行修复。涉及的工作可能是广泛的，你不应该在没有专家建议和补救工作的详细估计的情况下进行，这应该反映在购买价格中。
下沉是地面水平下降的地方，而“隆起”是地面上升的地方。这两个问题都会在起伏或开裂的墙壁或地板上表现出来。地面移动通常发生在一段时间的极端降雨或干旱之后，这些地方最近在建筑物附近种植或移走了树木，或者发生了局部洪水。建在地基较浅或没有地基的粘土上的房屋最容易出现这种问题。
移动对房屋结构的影响可能是巨大的，因此这是一个需要极度谨慎和独立专家建议的领域。一栋建筑几乎总是可以稳定和修复的，但问题在于成本。有时，拆除一处房产并将其视为一块地块，比用混凝土加固墙壁来修复问题要便宜、容易得多。
此外，一栋建筑一旦得到了支撑，其最终价值可能会受到严重损害，因为买家可能会对任何持续的风险保持警惕，而且保险公司可能不愿提供保险。
在进行任何支撑工作之前，检查下水道附近，因为下水道倒塌会导致地面移动，导致墙壁出现裂缝，这可能被误认为是下沉。
房子是如何建造的?
原房屋建造中使用的材料和方法将影响其修复和翻新所使用的材料类型，而这将影响成本。第一次世界大战后建造的房屋可能会有空洞，这些空洞通常可以以极低的成本进行绝缘。老房子可能有坚固的墙壁，用石灰砂浆而不是水泥建造，因此任何维修都需要在同类基础上进行。必须在墙壁的内表面添加隔热材料，墙壁保持透气以防止潮湿问题是很重要的。
老房子可能很少或没有基金会在设计任何扩展时，都必须考虑到这一点，以防止差异移动(以防止扩展破坏原有房屋)，并可能限制改建或建造额外的楼层，这将改变建筑物的负荷。
门窗需要更换吗?
更换外部门窗至少要2500 - 3000英镑对于典型的三居室半独立式住宅，对于较大的房产或需要时代风格窗户的房屋，价格要高得多。检查窗户的状况:油漆是否完好，木材是否完好?如果你可以恢复原来的木窗户，这是值得这样做，这可能比更换更划算。
PVCu双层玻璃窗每扇售价100- 200英镑，安装费用也一样。一扇新门的价格为100至500英镑，安装费用为100至200英镑。
然而，要小心更换原来的窗户，因为它们可能是建筑物特征的固有部分，因此具有价值。原来的窗户经常可以修理这可能比以一种令人同情的方式将它们更换为新Windows的成本更低。
然而，在许多地区，更换窗户对所有买家来说都是必须的，这将大大超过房产的价值。即便如此，它的风格和比例，以及哪些灯应该打开或固定，还是值得相当注意的。
砖砌工程评估
在砖或石制品上寻找磨损的痕迹。检查砂浆接头是否磨损，是否需要重嵌．查看任何建筑细节，如石质角，并检查它们的状况。仔细观察烟囱，看它是否方而稳定，是否需要重新指向。
检查所有外部装饰木材，如驳船板、顶板、天窗窗面和拱腹，以确定是否需要油漆或更换。
水泥渲染有轻微裂缝很少超过装饰性的，而且填充和修复的费用很便宜。然而，如果裂缝更严重，通过检查下面的砖块来检查它们是不是结构运动的迹象。如果由于长时间的冻伤，渲染开始从墙上脱落，就需要移除并更换。渲染是一个两层涂层的过程，将花费大约14-18/m²的供应和固定。
是否需要新的管道系统?
许多老房子在建造时要么没有浴室设施，要么后来在一楼增加了浴室设施。在一层安装一个新浴室价格可能在800- 1000英镑左右这里有一套基本的白色浴室，从一家DIY商店购买，价格约为250至350英镑。在楼上的卧室外建造一个新浴室的钉墙可能要花费1500 - 2500英镑，包括装修和瓷砖，但考虑一下可能会失去一间卧室为新浴室腾出地方。
如果你正在改造、搬迁或增加浴室，值得考虑是否应该更换管道系统。如果你打算提升地板以重新布线，或进行其他改变，增加新的管道，废物和土壤管道将是值得的。检查所有的排水管是否正常工作也是一个好主意。你可以抬起检查室，让人把食用染料倒在每个厕所里。
如何测试烟囱烟道
这些都可以用烟雾弹迅速而容易地检查出来，但在可能会把整个房子都熏出去之前，一定要得到供应商的许可。修理一个烟囱的烟道需要600-800英镑。
你需要一个新的供暖系统吗?
如果有中央供暖系统，找出它使用的燃料和锅炉的年龄。更换一个燃气散热器中央供暖系统将花费大约2000 - 2500英镑。现代冷凝锅炉将比旧型号更节能——仅更换锅炉就需要900- 1400英镑。
如果散热器状况良好，但有冷点，你也许能冲电系统和避免更换(如果有旧的柱式散热器则可取)。
房子里没有散热器应该会立即提醒你没有供暖系统的事实。有时，可能会有电储存加热器代替。在一个有三间卧室的露台上安装湿式散热器和燃气中央供暖系统将花费2500至5000英镑，一个管道工需要8至10天的时间。
增加中央供暖系统这是你可以对房子进行的最具成本效益的改进之一，并且总是会比安装成本增加更多的财产价值。
更换雨水系统
对于一套典型的三居室联排房屋来说，更换PVCu雨水系统的成本约为400- 800英镑，然而，老房子的排水沟和落水管很少需要完全更换，只要可能，原始的铸铁雨水系统应该保留。
如何发现干腐病
干腐很容易识别，孢子沿木材和任何墙壁散发出真菌链。这些线可以变得非常密集，形成像棉絮一样的团块，穿透并破坏木材。
当你掀起地板甚至地毯时，干腐的第一个迹象通常是它独特的霉味。要想摆脱干腐病，请专业公司治疗要花费1000英镑左右。除此之外，更换任何损坏的维修费用也很昂贵。
有些人建议删除所有受感染的材料。防止复发的最好方法是改善通风和消除潮湿。
什么是湿腐病?
与干腐相比，湿腐几乎不是什么问题木材腐朽在高湿度的环境下。遭受湿腐的木材会感觉海绵状(即使涂了一层油漆)，看起来比周围的木材颜色更深。干燥后，木材很容易开裂，碎成细小的颗粒。
解决湿腐病的成本将取决于它对房屋木材造成的损害。修理后应进行处理。如果你解决了家里潮湿的问题，改善了通风，这个问题就不会再出现了。
新屋顶要花多少钱?
屋顶的损坏通常表现为房屋内部的漏水。典型的问题是屋顶瓦片破碎或滑落，闪光片丢失或损坏，衬垫损坏或丢失，边缘磨损。如果问题被及早发现，屋顶结构不应该暴露在足够潮湿的环境中，以至于需要完全更换。如果木材因暴露在自然环境中而损坏，则需要更换。
更换或重新固定一些屋顶瓦片或石板，并重新指向边缘，不是一个主要的任务和将花费100- 200英镑．如果损坏范围很广，那么拆除旧的屋顶覆盖物并铺设一个新的屋顶可能会更便宜。这样做的好处是，屋顶可以用毡和木条加固，使其不受风雨的影响。更换一个典型的三卧室联排房屋的整个屋顶费用从2000英镑到3000英镑不等包括脚手架租金。
坍塌的天花板通常是潮湿进入建筑物或发生过某种洪水的迹象。旧的车床和灰泥天花板会产生大量的垃圾，很难清理。在大多数情况下，天花板需要用石膏板更换，固定在新的、水平的天花板托梁上，并涂上一层防水涂料。每间房的费用可能在400- 500英镑之间，包括清除废物。如果天花板没有倒塌太多，你可以用石膏板代替原来的车床和石膏天花板，在一个价格为100- 200英镑．
发现和治疗木虱
蚯蚓是潮湿木材中常见的害虫，如果损害范围广泛，就会造成重大问题。然而，在大多数情况下，这种损伤是表面的(只要小孔是2毫米或更少)，这个问题可以用杀虫剂根除。
如果蛔虫已经设法进入结构中不易触及且不易处理的区域，问题可能会更加严重。在支付任何治疗费用之前，要确保虫还在活动，而且还没有被根除，在洞周围寻找锯末的迹象。农药治疗费用从600英镑到1000英镑不等一个普通的房子。
如果地面由于含水率的变化而膨胀或收缩，它会对建筑物的基础和墙壁或直接支撑在地面上的地面楼板产生巨大的影响。
地面下沉是指地面水平下降，隆起是指地面上升。这两个问题都会在起伏或开裂的墙壁或地板上表现出来。地面移动通常发生在一段时间的极端降雨或干旱之后，这些地方最近在建筑物附近种植或移走了树木，或者发生了局部洪水。建在地基较浅或没有地基的粘土上的房屋最容易出现这种问题。
移动对房屋结构的影响可能是巨大的，因此这是一个需要极度谨慎和独立专家建议的领域。一栋建筑几乎总是可以稳定和修复的，但问题在于成本。有时，拆除一处房产并将其视为一块地块，比用混凝土加固墙壁来修复问题要便宜、容易得多。
此外，一栋建筑一旦得到了支撑，其最终价值可能会受到严重损害，因为买家可能会对任何持续的风险保持警惕，而且保险公司可能不愿提供保险。
在进行任何支撑工作之前，检查下水道附近，因为下水道倒塌会导致地面移动，导致墙壁出现裂缝，这可能被误认为是下沉。
