谷仓转换成本:你应该预算多少?

在开始一项新的努力之前，确定谷仓的转换成本将帮助你估计你可能能够承担什么样的项目。

在过去的几年里，谷仓的改造变得越来越流行，大流行只会增强寻找完美谷仓的愿望，把它改造成一个独特的、出色的住所，位置完美。

2014年，谷仓规划规则的变化为农业提供了新的机会改造谷仓或其他未被使用或遗弃的建筑物。

老谷仓提供了独特的发展机会，提供高天花板，大型开放式生活空间和一系列令人惊叹的因素和保存完好的特征，但在你开始寻找完美的谷仓之前，让我们看看这类项目通常涉及的成本。

改造一个谷仓要花多少钱?

作为起点，一个谷仓的平均转换成本约为1700英镑/平方米，但要注意潜在变量的数量(如下)，这些变量可能会显著影响到高达2500英镑/平方米或更多。

谷仓的转换在本质上是如此多样化，以至于要对转换成本给出一个大致的数字是一个真正的挑战。每个谷仓都有自己独特的特点和挑战。

因此，转换成本可能会有很大的差异，从一个小谷仓的低端约15万英镑，到一个更大的项目高达40万英镑，尽管在高端，当你选择内部饰面时，天空是极限。

在建筑工作开始之前，可以预期的典型成本是什么?

与所有开发项目一样，您可能会在施工前产生成本。一般来说，它们由专业费用(法律，建筑师，QS，结构工程师等)，规划(除非谷仓改建获许发展适用)和建筑物规管费．

然而，在处理仓房转换时，需要进行更高层次的调查和调查，以便能够执行准确的成本预算，并确实确定转换实际上是可能和可行的。

结构级和全级(RICS 3级)建筑的调查被认为是必不可少的。通常情况下，您需要对所有公用设施、通道和生态/环境调查进行更广泛的调查。

根据不同的谷仓，你可能还需要木材调查，CCTV排水调查或污染土地调查。作为一般指南，每次调查的预算应该在1500英镑左右(有些调查的成本可能会更多或更少)，但必须为所有调查获得一系列报价，并清楚调查的深度。

建筑师建议:“你需要很好地了解谷仓可提供哪些服务，以及与法定供应的交界处有多远。大卫Nossiter(在新标签页打开)．“主要的连接将是水和电。许多谷仓在某种程度上已经有了电，有时还有冷水供应，但请检查。

“电力供应将需要与任何其他供应分开计量，并且是单相的。请注意，法定承办人的准备时间通常很长。污水一般会流入新的私人污水处理厂。还应考虑地面排水。

“检查所有通道的所有权，确保你有权进入谷仓，并有足够的停车位。还要检查这个通道是否将与农用车辆共享，是否有合适的通行地点，以及谁将负责升级通道以供家用车辆使用。”

你的谷仓可能会倒塌类问规划豁免，但总是检查，因为可能需要完全的规划许可。

哪些因素会影响谷仓改造的成本?

有许多因素可以影响你的谷仓改造项目的成本，包括:

规模和位置

David Nossiter说:“任何谷仓改造的主要成本是劳动力，因为现场往往有可以重复使用的材料。”这些费用将根据谷仓的位置和大小而有所不同。

与所有开发项目一样，两个最具影响力的成本因素是谷仓的大小和位置。自然，谷仓的面积越大，成本也就越大。地理位置会因多种原因影响成本，包括劳动力价格，伦敦和东南部的成本更高。

此外，如果该房产不毗邻公共高速公路，谷仓通常位于偏远地区，就会出现进入问题，既要支付建筑成本，也要支付可能昂贵的法律问题，如果你在购买时没有获得必要的进入权。获得服务也会对成本产生重大影响，必须作为购买过程的一部分进行调查。

现有结构的年龄和状况

合理的想法是，如果你从现有的结构开始，那么成本不可能像从地基开始那么多，但谷仓的年龄和腐烂状态会显著影响成本。

如果你幸运的话，那么你可能会从一个优秀的结构开始，但如果不是，现有的结构可能弊大于利。你需要知道那块漂亮的石头是否真的不稳定，或者那些砖块是否开始碎裂。在开始之前，获得尽可能多的关于你所面临的问题的信息和细节是很重要的。

你的谷仓可能没有足够的基础来进行你提议的转换基础成本都不便宜。这是一个普遍的假设，谷仓将有充足的净空空间，但你必须检查它。你不希望降低下限的成本成为一个令人讨厌的惊喜。别忘了隔热和防潮——旧谷仓结构不能满足住宅的必要要求。

David Nossiter补充说:“在任何实际的改造工作之前，很大一部分成本还将用于修复谷仓现有的织物或结构。”“你可能不得不更换损坏或腐烂的木材，并加固一些地区的结构。通常主要的费用是更换屋顶。谷仓的屋顶是主要元素之一，具有大跨度和深倾角。

“经常会发现，建筑的一个重要部分在某个时候被一个农民热衷于驾驶他的拖拉机进入建筑。谷仓是农业建筑，是临时修复的。很多谷仓只有农业级的地板，经常会倒塌，你经常会发现你需要安装一个新的结构地板，或者支撑现有结构的部分。”

结构类型

谷仓通常由砖石、钢材或其他材料建造旧木结构建筑．如果你的谷仓是钢框架的，那么这将是最昂贵的转换。

考虑到以上的成本范围，钢框架谷仓改造的起点约为25万英镑，平均成本约为27.5万英镑。

你的预算中还需要考虑哪些额外的费用?

谷仓改造可能会产生比任何新建、扩建或改造都多得多的隐藏成本和额外成本。现有的结构可能隐藏了多个代价高昂的未知问题。

谷仓从来都不是为了成为一个住所而建造的，几乎所有基本住宅的要求都不存在，而且可能很难引入。在购买之前对任何谷仓进行全面和广泛的专业调查和评估的重要性是不能被夸大的。

需要考虑的一些主要事情是:

• 服务
• 支撑
• 石棉清除
• 绝缘
• 重建
• 重置屋顶
• 木构架修理
• 污染
• 重嵌墙
• 上市地位
• 野生动物
• 定制的玻璃
• 访问
• 外

服务

你有什么办法给房子供水?如何处理排水问题?你是否可以接驳排水管道或是否需要现场安排?持续的成本是什么?你有什么接入电/气，这将决定什么加热设施，你将能够纳入?

每一种选择都有独特的成本，这取决于谷仓场地本身的位置和限制，而公用事业公司并不以廉价或快速处理而闻名。

如果还需要与邻国签订协议，让服务穿过他们的土地，那么将会有额外的付款和法律费用。

支撑

谷仓的承重墙，屋顶结构和基础必须充分调查。浅基础并不罕见，如果要增加第二层，那么很可能需要支撑。根据现有建筑的稳定性和可用的通道水平，每米的成本从3500英镑到3800英镑不等。

石棉清除

如果谷仓最初使用的是水泥板，那么它们可能含有石棉。专家清除石棉会增加转换的大量成本。

绝缘

你应该考虑到屋顶和墙壁绝缘的成本(内墙保温最好是保存外观)。然而，你可能还需要在地板上提供额外的绝缘材料——谷仓通常有大的开放式空间(通常是拱形的)。

虽然有些谷仓只有压实的泥土地板，但大多数谷仓在某个阶段会添加混凝土地板，所以你需要考虑挖掘和处理这些混凝土地板的成本，以适应地板下的供暖/刚性绝缘板。

重建城墙

如果这些结构不健全，那么拆除和重建的成本将比从头开始更昂贵，匹配现有材料可能会昂贵，这取决于所需石材类型的可用性。

重置屋顶

谷仓通常会有宽敞的屋顶，并需要较高的排水水平，这些都不会包括在原始建筑中。在大多数情况下，屋顶需要更换或至少升级。对于威尔士石板屋顶，成本约为60英镑/平方米。

木构架修理

由于木质框架谷仓的典型年龄和状况，可能需要对腐朽的木材进行维修。

污染

为了农业甚至工业目的，谷仓和周围土地的各种用途可能导致在转换和占用之前需要处理污染问题。

清理动物碎屑/废物处理的墙壁和地板或处理农业使用中的农药或其他化学品和物质的污染可能需要考虑成本。

重嵌墙

水泥石灰砂浆的价格可能高达30英镑/平方米，纯石灰砂浆的价格最高可达50英镑/平方米。如果砖块严重受损，大面积需要修复，那么这项艰苦的工作将进一步增加成本。记住，对于更高的谷仓，要考虑脚手架的成本。

列出状态/保护区

如果你的谷仓已经被列入保护区域，那么你的建筑选择可能会大大减少，如果你被要求使用特定的材料(和专业的劳动力)来匹配现有的谷仓和周围区域，会导致成本增加。

野生动物

你的谷仓可能已经是各种野生动物的家，其中一些可能受法律保护。应该进行生态调查，以确定任何受保护物种的存在，如蝙蝠和筑巢的猫头鹰。在项目中尽早进行这些调查是至关重要的。

调查的某些部分只能在一年中的特定时间进行(包括5月至9月)，如果时间不正确，可能会给您的项目增加7个月和相当大的延迟成本。调查的结果将规定保护/缓解的需要，当然除了调查费用之外，还需要一笔费用。

例如，蝙蝠的调查费用约为350英镑，但如果发现蝙蝠，缓解要求可能包括重新设计建筑物的元素以避免蝙蝠，在一年中的某些时间停止施工，改善现有的栖息地或在建筑物或现场提供新的区域，这可能涉及修改拱脚或屋檐的设计。所有这些都会大大增加你的转换成本。

非标准开口定制玻璃的要求

与新版本不同，您将无法利用使用标准尺寸的uPVC窗口节省的成本。玻璃将需要定制，这总是更昂贵，框架材料的选择将是有限的。通常情况下，新的空缺是不可能的，所以你需要利用现有的空间。一些谷仓提供的双层高的大开口可能是壮观的，但膨胀的玻璃将非常昂贵。

访问问题

谷仓通常通过单车道轨道进入，如果不适合起重机/重型货车，这本身就会增加额外的成本和转换问题。

外部需求

你的项目成本不会随着谷仓的改造而结束——这对任何新建或扩建/改造都是一样的。

然而，谷仓转换的外部要求可能会明显更高，尤其是因为它们往往会带来额外的外部空间。通道可能需要升级。园林绿化需要更广泛和成熟的种植(总是昂贵的!)可能是必要的筛选边界等。

是否有任何成本可以使谷仓转换望而却步?

有一定的成本，可能会使改造谷仓的成本令人望而却步。在购买谷仓转换之前，这些都是值得记住的。

服务成本

虽然将必要的服务带到现场在技术上可能是可以实现的，但在某些情况下，总费用将令人望而却步。在你决定购买谷仓之前，确定这些成本是至关重要的。

最终值

虽然就预算本身而言，转换可能是负担得起的，但如果物业完成后的最终价值低于成本，则项目可能不具有吸引力。与当地房地产经纪人咨询以了解潜在价值是值得的，特别是因为这种独特的房屋很难定价。

法律问题成本

可能会出现一些代价高昂的法律问题谷仓的房子，你可能会认为这是购买过程的一部分。契约中可能有限制性契约，禁止将该建筑物用作住宅。

如果找不到有保险的人，保险的费用可能会根据契约的年龄而定。如果你的律师可以追踪到受益人，那么解除契约所要求的价格可能会很大，可能会令人望而却步。

同样地，您可能会发现谷仓没有必要的合法访问权限，这也可能是昂贵的谈判和安全。在谷仓的场地上可能有一条公共人行道，如果这条人行道很受欢迎，而且经常使用，可能会使谷仓贬值。转移的选择可能是不可用的，即使可以，这个过程是漫长而昂贵的。

在购买谷仓进行转换之前，必须对所有这些事情进行专业调查，而如果你决定不进行，这些成本是不可收回的，如果你购买了一个梦想中的谷仓，你就不能开发和居住，情况会更糟。

你如何估计谷仓改造的成本?

任何性质的建设项目都很少在没有问题的情况下进行——如果从一开始就没有成本专业人员参与，预算和时间表就会很快很容易超出。谷仓转换是臭名昭著的抛出隐藏的问题和复杂的过程中，所以咨询一个至关重要的施工技术员(QS)在项目的最早阶段提供准确的成本估算。

这种性质的项目也会有特定的材料要求，通常是在规模更昂贵的一端，所以聘请QS来确保获得最佳的市场价格和材料质量是非常值得的。

允许应急基金对任何建设项目都很重要，但对于谷仓转换更是如此，因为上面强调的所有原因。对于仓房转换，15-20%的数字是可取的，但在初始成本计算阶段建立得越多，您就越有信心确定是否可能需要这样做，并可以相应地进行调整。

考虑到谷仓可能隐藏大量“未知”，因此成本未知，在您承诺购买建筑物之前，有必要聘请适当的专业人员(结构工程师/建筑测量师)并进行适当的调查和调查(结构/生态)。调查结果将使您的QS产生更准确的成本估算，并降低所涉及的风险。

聘请一位曾参与过类似谷仓改造项目的建筑师也是值得的，可以提供早期的设计思路，并实现更高的成本准确性。与传统的房屋结构相比，谷仓可能会带来挑战，在最大限度地利用空间以最佳成本方面的经验是必不可少的。记住，不是所有的建筑师都在过去的谷仓工作过，所以一定要检查他们的作品集，以确保你得到了经验的全部好处。

虽然通常不可能确定所有潜在的问题，但有一个QS是一个主要的好处，因为当问题不可避免地出现时，他们可以快速找到最具成本效益的解决方案，并与您和您的架构师联系，以减少对预算和时间线的影响，同时仍然允许完成所需或确实允许的完成工作。

如何在预算范围内改造谷仓?

前期调查的成本可能是昂贵的，这取决于你的特定谷仓需要多少。寻找建筑测量提供商，他们也有结构工程师作为团队的一部分，以降低单独结构测量的成本。

在保持质量的同时，总是寻找节省材料规格。例如，您原来的谷仓可能有威尔士板岩屋顶，但当地规划当局可能会接受其他板岩饰面，如玻璃增强混凝土(GRC)板岩或其他国家的天然板岩。当你考虑到威尔士石板可能高达60英镑/平方米时，你可以通过切换到西班牙石板，以大约30英镑/平方米的成本节省大量费用。围绕规范的对话是非常值得的，不仅从计划的角度，而且还与架构师进行对话。

尽可能多地保留原始结构显然也有利于你的预算。你的结构工程师可以确认现有结构有多少是健全的，这也可以导致一个更美观的完成。

显然，你应该尽可能多地使用现场的原始材料。然而，如果你有多余的材料，如石头、石板或状况良好的木材，试着卖掉它们来收回一些成本。

谷仓改造比新建便宜吗?

除非你足够幸运，能买到一个条件很好的谷仓，有坚实的地基，良好的墙壁和屋顶，附近有主要的服务设施，否则改造谷仓通常会比从头开始建造一个新的谷仓花费更多自我构建．考虑到基本结构已经存在，这往往会让大多数人感到惊讶，但还有许多可变因素会增加成本。

主要因素是年久失修和服务的可用性——在你甚至考虑内部装修之前，可能需要大量的工作和支出来使它适合居住。不过，不要让这让你望而却步，因为谷仓改造项目可以产生的回报远远超过最初的挑战和成本。

请记住，虽然新建筑的增值税税率为零，但谷仓转换确实有资格享受5%的增值税减免税率，这将影响总体成本。

谷仓改建贷款难吗?

“如果你正在改造一个谷仓，你需要为这些工程申请抵押贷款，你可以申请自建抵押David Nossiter解释道。“利率通常高于标准抵押贷款，一旦谷仓适合居住，就转向标准抵押贷款是有道理的。

“自建按揭通常会在经认可验房师检查后，以整笔款项偿还已完成工程的欠款。因此，你需要准备一些资金来支付前期成本。”